Mise en location d'une maison

Hello,

Je vais bientôt déménager et je suis en train de réfléchir à ce que je vais faire de la maison que j'occupe actuellement (dont je suis propriétaire - crédit en cours pour encore 3 ans).

Initialement, je pensais la revendre pour financer l'achat de la nouvelle mais je me rends compte que je pourrais la garder et la mettre en location (en prenant un plus gros crédit pour la nouvelle, mais c'est jouable).

Le facteur bloquant pour moi, c'est la gestion : trouver le bon locataire, assurer la bonne gestion au quotidien, gérer l'entretien / les travaux si besoin...

Du coup, je me demandais comment ceux qui sont dans mon cas font. Est-ce que ça vaut le coup de passer par une agence immobilière qui fait une partie du travail pour toi contre un pourcentage ? Si oui, est-ce qu'il y en a une privilégier, ou est-ce qu'il faut faire jouer la concurrence ?

J'ai aussi entendu parler du concept d'Agences Immobilières Sociales, qui s'occupent de tout contre un loyer moindre. Est-ce qu'il y en a parmi vous qui passent par ce type d'agence ?

Hey,

Par rapport à ton questionnement, tu peux partir sur un postulat de base qui est : Tu n'auras jamais de certitude quant à ton locataire !

Dans mon entourage, y a eu de tout en mauvais locataires (entre celui qui paie pas ou celui qui dégomme le logement), et c'était pas forcément ceux auxquels t'aurais pensé de prime abord (genre, un mec bien propre sur lui à la visite en costard, et qui avait montré ses dernières fiches de paies pour prouver sa capacité à payer le loyer). Et à l'inverse, dans les bons locataires (paie bien, respectueux des lieux et pas chiant), idem, c'était pas forcément ceux auxquels tu penserais.

Par rapport aux agences, attention que tout dépend de ce que tu signes avec eux ! Certaines, le contrat, il va se limiter à te trouver des gens et faire le secrétaire (genre pour l'entretien et cie), mais derrière, c'est toi qui doit suivre tout ça en prenant contact avec les corps de métier etc, et pour d'autres, ça sera plus all inclusive mais bien plus couteux. Par contre, me semble qu'aucune agence immobilière ne te protègera d'un vide locatif.

Et pour les AIS, attention que, ils vont s'occuper de tout sauf du gros entretien, genre, un évier à déboucher, ça rentre dans leur taf, mais par contre, si ton évacuation se casse car trop vieille (et que les locataires avaient un usage bon père de famille, du coup, ne jetait pas les couches dans le WC, etc...) --> C'est à toi de prendre en charge. Et aussi, cf plus haut, ce n'est pas parce que cela sera du logement social que tu auras des moins bon locataire Après, faudrait aussi vérifier au niveau des conditions et autres règles, mais je pense que c'est plus rigide, du coup, si tu veux mettre fin, je crois que ça sera plus compliqué que de juste respecter les règles de fin d'un bail.

Franchement peut importe qui la loue (toi ou l'agence) tu n'auras jamais une garantie sur ton locataire , tu peux tomber sur le meilleur, comme sur le pire


Malheureusement tu ne l'apprends bien souvent trop tard, quand le bail a déjà commencé

Si tu veux la tranquillité, vends, ne loue pas.

Quoi qu'il arrive un locataire c'est tjr à un moment ou l'autre du stress. Là on est occupé à retaper complètement la maison après le départ du locataire. Il ne l'a pas entretenu en bon père de famille et il est "insolvable" donc pr de se retourner contre lui et tout c'est mort.

Et pr de la location saisonnière c'est encore pire, les gens n'ont aucun respect pr le mobilier en vacances.

Bref, faut voir ce que tu souhaites en faire.

si j etais toi je loue

et j attendrais la hausse des immo pour le revendre genre 10-15 ans

faut pas toujours blâmer le locataire y a aussi des propriétaires véreux j y ai vécu pendant 8 ans j ai du payer moi meme quelques frais minime (debouchage interrupteurs prises evier defectueux ) j ai eu plus de 20 fois panne chauffages chaudiere pourrie qui date des année 70-80 ) fuite plafond qui vient du toit pourrie

j ai pas payé les facture d eau pendants 8 ans vu que le proprietaire ne repond jamais a mes appels

J'étais dans le même cas que toi il y a deux ans
J'avais un appartement, j'avais fait un rapide calcul et dans mon cas la vente était plus intéressante (le cadastre me bouffait deux mois de loyer, perte des chèques habitats, pas mal de frais à prévoir dans la copropriété et je l'ai revendu alors que les travaux de rénovation avaient à peine 2ans)
Donc c'est vraiment à toi de peser le pour et le contre, mais l'immobilier n'est clairement plus un Eldorado, je tournais à 3% de retour sur investissement

Mon humble avis

Si tu as besoin de l argent mensuel de ton locataire pour payer ton propre bien, oublie.

Si en hiver, il décide pour x ou y raison de ne pas te payer, tu l'aura dans l'os pour rester poli.
Même si il ne te paye pas tu ne pourra pas l' éjecter et c'est toi qui sera dans le caca avec ton propre crédit.

Et comme dis plus haut, c est obligatoirement trop tard que tu verra si c est un " bon" locataire ou pas.

Sur ce bon week-end !

hommedelombre a dit:

Mon humble avis

Si tu as besoin de l argent mensuel de ton locataire pour payer ton propre bien, oublie.

Si en hiver, il décide pour x ou y raison de ne pas te payer, tu l'aura dans l'os pour rester poli.
Même si il ne te paye pas tu ne pourra pas l' éjecter et c'est toi qui sera dans le caca....

Et comme dis plus haut, c est obligatoirement trop tard que tu verra si c est un " bon" locataire ou pas.

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pas vraiement
je sait qu ils ont des droits mais le proprietaire aussi
si il paye pas le loyer tu attend sagement que le locataire quitte le logement pour faire les courses par ex
et tu rentre dans la maison tu fous tout ses affaires dehors et tu change de serrure

Pizdec a dit:

pas vraiement
je sait qu ils ont des droits mais le proprietaire aussi
si il paye pas le loyer tu attend sagement que le locataire quitte le logement pour faire les courses par ex
et tu rentre dans la maison tu fous tout ses affaires dehors et tu change de serrure

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Illégal.

hommedelombre a dit:

Mon humble avis

Si tu as besoin de l argent mensuel de ton locataire pour payer ton propre bien, oublie.

Si en hiver, il décide pour x ou y raison de ne pas te payer, tu l'aura dans l'os pour rester poli.
Même si il ne te paye pas tu ne pourra pas l' éjecter et c'est toi qui sera dans le caca avec ton propre crédit.

Et comme dis plus haut, c est obligatoirement trop tard que tu verra si c est un " bon" locataire ou pas.

Sur ce bon week-end !

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Il n'y a pas de période hivernale en Belgique sauf pour les logements sociaux

Pizdec a dit:

pas vraiement
je sait qu ils ont des droits mais le proprietaire aussi
si il paye pas le loyer tu attend sagement que le locataire quitte le logement pour faire les courses par ex
et tu rentre dans la maison tu fous tout ses affaires dehors et tu change de serrure

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Je pense qu'en faisant cela, le proprio se met lui aussi dans l'illégalité.
Tu as beau être proprio tu peux pas faire ce que tu veux et surement pas mettre un locataire à la porte sans passer par des procédures légales.

Par expérience pour des clients avec bcp de location ou très peu, j'ai retenu que :

1. Le loyer ne doit pas être une aide pour payer un crédit hypothécaire (les impayés, les travaux, les entretiens, le précompte, etc.) ;
2. Il est largement plus facile de gérer un parc de biens plutôt qu'une voire 2 location(s) (dans un parc, si l'un ne paie pas, on compense avec l'autre) ;
3. Les intermédiaires ont un coût très élevé pour un service très moyen, en général (il existe des assurances pour couvrir les impayés mais elles sont chères).

Voilà

Moi j'ai une brique dans le ventre comme on dit.
Je suis vraiment pour l'investissement dans la pierre. Dans 3 ans ton bien est payé, pour moi c'est une sécurité énorme en cas de perte de revenu pour avoir le temps de te retourner.

Après faut voir à quel point cela te met à la limite de ton budget pendant ces 3 ans.

Merci Dieu Bisounours, je vais m endormir moins con ce soir...

Pizdec a dit:

si j etais toi je loue

et j attendrais la hausse des immo pour le revendre genre 10-15 ans

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Tu veux dire la baisse je pense.

Je suis dans la même démarche/réflexion, dans mon cas c'est une maison unifamiliale avec un rez-de-chaussée commercial mais qui doit être complément rénovée avant mise en location.

C'est clair que sur le long terme la location serait bien plus rentable mais sur le court/moyen terme j'ai ni les moyens ni l'envie de remettre en état, ni d'espérer tomber sur quelqu'un de bien qui prendra soin de l'immeuble.

Mais bon, si je gagne un win for life entre temps, je change d'avis

Tu as toujours l option de louer au CPAS... Il existe des tableaux de loyer pour chaque commune en fonction du nombre de chambre. C'est un bail de 10 ans pendant lesquels ton revenu est assuré a 100% et le bien est restitué par le CPAS dans l etat ou tu l as donné.

Avantages : aucune gestion, loyers assurés, pas de maintenance et plus de cadastre a payer.


inconvenient : loyers faibles pas rapport a ce que tu pourrais louer par tes propres moyens.
Tu n es pas libre de changer d avis pdt 10 ans...

C'est pas mal si tu veux la paix.

Je n’ai pas lu les autres réponses mais si tu es intéressé un collègue à une société de gestion :
- mise en location gratuite
- assurance loyé paye. Donc si le locataire ne paie pas le proprio n’est pas concerné.
- aucun contact locataire / proprio le bureau se charge de tout.

Coût : 10%.

Si t’es intéressé : mp

hommedelombre a dit:

Merci Dieu Bisounours, je vais m endormir moins con ce soir...

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Si ça pouvait être mon cas mais bon, je suis Dieu quoi

mkl.benoit a dit:

Tu as toujours l option de louer au CPAS... Il existe des tableaux de loyer pour chaque commune en fonction du nombre de chambre. C'est un bail de 10 ans pendant lesquels ton revenu est assuré a 100% et le bien est restitué par le CPAS dans l etat ou tu l as donné.

Avantages : aucune gestion, loyers assurés, pas de maintenance et plus de cadastre a payer.


inconvenient : loyers faibles pas rapport a ce que tu pourrais louer par tes propres moyens.
Tu n es pas libre de changer d avis pdt 10 ans...

C'est pas mal si tu veux la paix.

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Deuxième désavantage : si dégâts locatifs importants, ils traineront un maximum pour certains CPAS jusqu'à aller en justice.

C'est une question d'imputation budgétaire.