Un bail de 3 ans enregistré protége t il le locataire meme aprés la durée initial de 3 ans ?

Ulquiorra2021 · 16 Sept 2021

Chers Gamerziens,

J'ai encore une question concernant mon contrat de bail

.

Un bail de 3 ans enregistré protége t il le locataire meme aprés la durée initial de 3 ans ?

Je m'explique :

J'ai signé mon contrat de bail initial ( contrat de bail de 3 ans ) le 01/05/2018 avec le premier propriétaire.

Mon contrat de bail initial a été enregistré auprés du SPF Finances.

L'immeuble dans lequel j'habitais a été vendu une premiére fois au deuxiéme propriétaire ( le 01/06/2018 , mon contrat de bail a pris cours normalement jusqu'au 01/05/2021.

Moi en tant que locataire, je n'ai envoyé aucun préavis et le propriétaire aussi, le contrat de bail de 3 ans s'est transformé automatiquement en contrat de bail de 9 ans, donc je peux rester jusqu'en 2027 sans probléme tant qu'aucun préavis n'est envoyé par le locataire ou le propriétaire 3 mois avant chaque triennat.

Maintenant, il est possible que l'immeuble soit vendu encore une fois avant la fin de l'année, c'est à dire en 12/2021.

Ma question :

Maintenant que mon contrat de bail initial a été enregistré avec comme date ( 01/05/2018 - 01/05/2021), suis je en tant que locataire encore protéger contre l'expulsion du nouveau propriétaire ou l'augmentation du loyer par ce nouveau propriétaire ?

La loi n'est pas trés claire là dessus.

Faire enregistrer un contrat de bail donne une « date certaine » au contrat de bail. Cela veut dire que personne ne pourra contester cette date et que le contrat enregistré est « opposable aux tiers ». C’est important tant pour le bailleur que le locataire.

Protection du locataire

Si le contrat de bail d’une habitation utilisée comme résidence principale a été enregistré, le locataire bénéficie d’une protection légale en cas de vente de l’immeuble qu’il loue. En effet, il est protégé d’une expulsion par le nouveau propriétaire-bailleur qui est tenu de respecter le contrat de bail enregistré.

Si le contrat de bail d’une habitation utilisée comme résidence principale conclu pour une période de plus de trois ans n’est pas enregistré, le locataire pourra mettre fin au contrat de bail sans préavis.

Ci dessus un texte du site du SPF Finances.

https://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/location/enregistrement-bail#q5

Merci d'avance pour vos réponses.

Thibz · 16 Sept 2021

De mémoire, c'est soit un an qui peut devenir 3, ou 3 ans qui peut devenir 9.

A chaque fin de cycle, dans ton cas 3 ans, les parties peuvent envoyer un renon.

Enfin je suppose que ça dépend des régions également...

Thibz · 16 Sept 2021

Curiosité c'est quoi ces ventes en série? Ça semble foireu... Une idée du pourquoi? Des locataires avec des loyers trop bas?

Loetheri · 16 Sept 2021

Oui, ton bail reste d'application

Lithanessa · 16 Sept 2021

Ton bail reste d'application mais en cas de rénovation importante ou pour y habiter tu peux avoir un préavis.

Azinou · 16 Sept 2021

Oui, les proprios successifs récupèrent à chaque fois l'entièreté des droits (les loyers) et obligations (baux à respecter). Du coup, si ya eu aucun préavis (d'un côté comme l'autre) , t'es ok

Dieu Bisounours · 16 Sept 2021

Thibz a dit:
De mémoire, c'est soit un an qui peut devenir 3, ou 3 ans qui peut devenir 9.

A chaque fin de cycle, dans ton cas 3 ans, les parties peuvent envoyer un renon.

Enfin je suppose que ça dépend des régions également...

Pas tout à fait ça. 1 an peut être prolongé d'un etc.

On peut expulser pour d'autres raisons

Dieu Bisounours · 16 Sept 2021

Lithanessa a dit:
Ton bail reste d'application mais en cas de rénovation importante ou pour y habiter tu peux avoir un préavis.

Voilà une dame qui s'y connait

Ulquiorra2021 · 16 Sept 2021

Dieu Bisounours a dit:
Voilà une dame qui s'y connait

Donc ca veut dire que je ne suis plus protégé contre l'expulsion en cas de vente meme si mon bail initial a été enregistré ( période entre le 01/05/2018 et le 01/05/2021 ) ?

Ulquiorra2021 · 16 Sept 2021

Lithanessa a dit:
Ton bail reste d'application mais en cas de rénovation importante ou pour y habiter tu peux avoir un préavis.

Donc ca veut dire que je ne suis plus protégé contre l'expulsion en cas de vente meme si mon bail initial a été enregistré ( période entre le 01/05/2018 et le 01/05/2021 ) ?

SlowBidou · 16 Sept 2021

Ulquiorra2021 a dit:
Donc ca veut dire que je ne suis plus protégé contre l'expulsion en cas de vente meme si mon bail initial a été enregistré ( période entre le 01/05/2018 et le 01/05/2021 ) ?

Pour que ce soit clair :

- L'achat du bâtiment par un nouveau propriétaire, ne permet pas à celui-ci de t'expulser sur base de ce seul motif en prétextant que l'ancien bail n'est plus valable. C'est ce que tu as bien indiqué dans :

"Si le contrat de bail d’une habitation utilisée comme résidence principale a été enregistré, le locataire bénéficie d’une protection légale en cas de vente de l’immeuble qu’il loue. En effet, il est protégé d’une expulsion par le nouveau propriétaire-bailleur qui est tenu de respecter le contrat de bail enregistré."

- Par contre, le nouveau propriétaire à tout à fait le droit de résilier le bail en respectant les points suivants :

Lorsque le bail est d’une durée de neuf ans, le propriétaire peut résilier le bail :

- Par un préavis de six mois avant la fin de la première période de trois ans, en identifiant un membre de la famille qui occupera la propriété

- En vue de la reconstruction, à l’expiration d’une période de trois ans, avec une preuve solide de travaux importants

- A la fin de la période de trois ans, sans motif, mais en payant neuf ou six mois de loyer compensatoire, selon que le contrat prend fin à l’expiration de la première ou de la deuxième période de trois ans (délai de préavis : six mois).

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité de trois, à, ou d’un mois de loyer, selon que le bail prend fin au cours de la première, deuxième ou troisième année de location.

Lorsque le bail est de trois ans ou moins, il ne peut être renouvelé qu’une seule fois, et à condition que la durée totale n’excède pas trois ans.

Si, à la durée fixée par convention, le locataire reste, le bail est réputé conclu ab initio pour neuf ans. Délai de préavis : trois mois.

Dieu Bisounours · 16 Sept 2021

SlowBidou a dit:
Pour que ce soit clair :

- L'achat du bâtiment par un nouveau propriétaire, ne permet pas à celui-ci de t'expulser sur base de ce seul motif en prétextant que l'ancien bail n'est plus valable. C'est ce que tu as bien indiqué dans :

"Si le contrat de bail d’une habitation utilisée comme résidence principale a été enregistré, le locataire bénéficie d’une protection légale en cas de vente de l’immeuble qu’il loue. En effet, il est protégé d’une expulsion par le nouveau propriétaire-bailleur qui est tenu de respecter le contrat de bail enregistré."

- Par contre, le nouveau propriétaire à tout à fait le droit de résilier le bail en respectant les points suivants :

Lorsque le bail est d’une durée de neuf ans, le propriétaire peut résilier le bail :

- Par un préavis de six mois avant la fin de la première période de trois ans, en identifiant un membre de la famille qui occupera la propriété

- En vue de la reconstruction, à l’expiration d’une période de trois ans, avec une preuve solide de travaux importants

- A la fin de la période de trois ans, sans motif, mais en payant neuf ou six mois de loyer compensatoire, selon que le contrat prend fin à l’expiration de la première ou de la deuxième période de trois ans (délai de préavis : six mois).

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité de trois, à, ou d’un mois de loyer, selon que le bail prend fin au cours de la première, deuxième ou troisième année de location.

Lorsque le bail est de trois ans ou moins, il ne peut être renouvelé qu’une seule fois, et à condition que la durée totale n’excède pas trois ans.

Si, à la durée fixée par convention, le locataire reste, le bail est réputé conclu ab initio pour neuf ans. Délai de préavis : trois mois.

yep c'est parfaity

Lithanessa · 16 Sept 2021

Ulquiorra2021 a dit:
Donc ca veut dire que je ne suis plus protégé contre l'expulsion en cas de vente meme si mon bail initial a été enregistré ( période entre le 01/05/2018 et le 01/05/2021 ) ?

Tu es protégé comme avec ton bail initial. Il y a toujours eu des clauses permettant au propriétaire d'intégrer son logement.

KKF · 16 Sept 2021

C'est grave si un bail n'est pas enregistré?

Dieu Bisounours · 16 Sept 2021

KKF a dit:
C'est grave si un bail n'est pas enregistré?

Oui et non. La protection est moindre si le bail a moins de 6 mois (là, il te fout dehors à tout moment) et si plus de 6 mois, il peut t'expulser sous certaines conditions.

Ulquiorra2021 · 17 Sept 2021

SlowBidou a dit:
Pour que ce soit clair :

- L'achat du bâtiment par un nouveau propriétaire, ne permet pas à celui-ci de t'expulser sur base de ce seul motif en prétextant que l'ancien bail n'est plus valable. C'est ce que tu as bien indiqué dans :

"Si le contrat de bail d’une habitation utilisée comme résidence principale a été enregistré, le locataire bénéficie d’une protection légale en cas de vente de l’immeuble qu’il loue. En effet, il est protégé d’une expulsion par le nouveau propriétaire-bailleur qui est tenu de respecter le contrat de bail enregistré."

- Par contre, le nouveau propriétaire à tout à fait le droit de résilier le bail en respectant les points suivants :

Lorsque le bail est d’une durée de neuf ans, le propriétaire peut résilier le bail :

- Par un préavis de six mois avant la fin de la première période de trois ans, en identifiant un membre de la famille qui occupera la propriété

- En vue de la reconstruction, à l’expiration d’une période de trois ans, avec une preuve solide de travaux importants

- A la fin de la période de trois ans, sans motif, mais en payant neuf ou six mois de loyer compensatoire, selon que le contrat prend fin à l’expiration de la première ou de la deuxième période de trois ans (délai de préavis : six mois).

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité de trois, à, ou d’un mois de loyer, selon que le bail prend fin au cours de la première, deuxième ou troisième année de location.

Lorsque le bail est de trois ans ou moins, il ne peut être renouvelé qu’une seule fois, et à condition que la durée totale n’excède pas trois ans.

Si, à la durée fixée par convention, le locataire reste, le bail est réputé conclu ab initio pour neuf ans. Délai de préavis : trois mois.

J'ai compris

donc si l'immeuble est vendu.

le nouvel acquéreur peut résilier le bail à tout moment qu'en cas d'occupation personnelle avec un préavis de 6 mois.

ou en cas de travaux importants à chaque triennat avec un préavis de 6 mois.

il pourra aussi résilier sans motif à chaque triennat avec un préavis de 6 mois et une indemnité au locataire de 6 mois ou de 9 mois ou sans indemnité ( tout dépend si c'est le premier triennat, deuxiéme triennat, troisiéme triennat).

Ulquiorra2021 · 17 Sept 2021

Il y a une question qui me taraude la tete, sachant qu'on est 8 locataires dans l'immeuble.

Afin de pouvoir résilier le bail pour travaux ou sans motif, le nouvel acquéreur doit il tenir compte de l'échéance de chaque bail enregistré ?

Je m'explique :

Exemple : L'immeuble a été vendu le 01/01/2021. Chaque locataire a son propre bail avec sa propre échéance.

Exemple : - Locataire 1 a un bail de 3 ans qui commence le 01/01/2020 et qui finit le 01/01/2023, le nouvel acquéreur doit il attendre le 01/01/2023 pour résilier le contrat de bail pour cause de travaux ou sans motif ?

- Locataire 2 a un bail de 3 ans qui commence le 01/03/2020 et qui finit le 01/03/2023, le nouvel acquéreur doit il attendre le 01/03/2023 pour résilier le contrat de bail pour cause de travaux ou sans motif ?

Vous comprenez ? le nouvel acquéreur doit t il tenir compte de l'échéance de chaque contrat de bail de chaque locataire afin de pouvoir résilier leur contrat de bail enregistré sans motif ou pour cause de travaux ?

Je pensais que le nouvel acquéreur devait réagir dans les 3 mois aprés la passation de l'acte de vente et envoyer un préavis de 3 mois pour faire des travaux importants dans l'immeuble par exemple.

Lithanessa · 17 Sept 2021

Si il décide de faire des travaux dans tous l'immeuble, il doit juste faire un préavis de 6 mois.
Par contre le coût des travaux doit valoir plusieurs mois de loyer ou mise en conformité.

De base quand on achète un immeuble avec 8 locataires, c'est que le locatif les intéresse.

Thibz · 17 Sept 2021

S'il y a des travaux, le propriétaire a tout intérêt à mettre tout le monde dehors pour les faire. Ça coûte 10x moins cher de tout faire en une fois.

Il faut voir le nombre d'appartements vacants et le prix des loyers par rapport au coin. Bref le manque à gagner de ne pas faire les travaux vs les faire.

Compte 100k eur par appartements x 8 = 800k. Si tu as des vides locatifs (disons 3), et le reste des loyers est 35% inférieurs au marché (disons 650 a la place de 1000), ça te fait un manque à gagner de 57k par ans. Perso je fonce pour tout renover. En location on rénove complément tous les 30 ans, et rafraîchi tous les 10. En plus avec l'inflation qui arrive, autant liquider tour le cash a court terme.

Azinou · 17 Sept 2021

Ulquiorra2021 a dit:
Il y a une question qui me taraude la tete, sachant qu'on est 8 locataires dans l'immeuble.

Afin de pouvoir résilier le bail pour travaux ou sans motif, le nouvel acquéreur doit il tenir compte de l'échéance de chaque bail enregistré ?

Je m'explique :

Exemple : L'immeuble a été vendu le 01/01/2021. Chaque locataire a son propre bail avec sa propre échéance.

Exemple : - Locataire 1 a un bail de 3 ans qui commence le 01/01/2020 et qui finit le 01/01/2023, le nouvel acquéreur doit il attendre le 01/01/2023 pour résilier le contrat de bail pour cause de travaux ou sans motif ?

- Locataire 2 a un bail de 3 ans qui commence le 01/03/2020 et qui finit le 01/03/2023, le nouvel acquéreur doit il attendre le 01/03/2023 pour résilier le contrat de bail pour cause de travaux ou sans motif ?

Vous comprenez ? le nouvel acquéreur doit t il tenir compte de l'échéance de chaque contrat de bail de chaque locataire afin de pouvoir résilier leur contrat de bail enregistré sans motif ou pour cause de travaux ?

Je pensais que le nouvel acquéreur devait réagir dans les 3 mois aprés la passation de l'acte de vente et envoyer un préavis de 3 mois pour faire des travaux importants dans l'immeuble par exemple.

Absolument pas, le nouveau propriétaire fait ce qu'il veut quand il veut comme pourrait faire l'ancien vu qu'ils récupèrent ses droits et obligations, si ce n'est que les conséquences seront variables.

Dans le cas de travaux ou occupation personnelle --> les dates de début de baux n'ont aucune importance.

Dans le cas de sans motif --> Les dates vont définir les éventuelles indemnités qu'il devrait verser en plus du préavis à laisser.

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