Achat d'un appartement : visites

Salut les amis,

Je suis en pleine recherche d'un appartement et j'aurai voulu avoir des conseils vis à vis des questions que je devrai poser lors de ma visite? Par exemple par rapport à l'habitation, le bâtiment en lui même, les charges.. Mais aussi ce que je devrai vérifier!?

Deja la règle de base : deux visites.

La première ;, tu fais plein de photo (ne te gènes pas ; tu t’apprêtes a dépenser des sommes importantes, c'est pas le moment d'être géné)

La seconde, tu auras eu le temps de repérer plein de détail sur tes photos pour approfondir.

Ensuite tu parles de questions ; *BREEEUP* (bruit de buzzer)
Le mec il est là pour te vendre le bidule, le dernier a qui poser une question c'est au vendeur. Tu dois tout constater par toi même. A la limite tu n'as même rien à lui demander; aucune de ses réponses ne l'engage, il peut même te mentir comme un arracheur de dents, la seule chose qui importe c'est ce qu'il y aura dans le compromis de vente.... En fait ; ne parle pas au vendeur

Par contre, encore une fois mets ta gène de coté et va sonner chez les voisins, et incruste toi dans la rue jusqu'a les croiser "par hasard".

Niveau vérif pour un appart:
- photo du compteur electrique (avis d'un copain si tu connais rien)
- ouvrir tout ce qui s'ouvre (chassis, oscillo battant etc) et faire lourdement remarquer tout ce qui déconne (aide a negocier)
- ouvrir tous les robinets EC/EF et tirer les chasses (même commentaire)
- on est en hiver donc tu auras une démo du chauffage. (Insister en été.)

Niveau documents ;
- détail des frais de copropriété ( des ECRITS pas de blablah )
- resultat visite de controle de l'elec
- résultat PEB

Si l'appart comporte des choses de valeur (electro de marque, etc) n'hesite pas a demander a ce que ces marques soient - dans les grandes lignes - écrites dans le compromis.
(Des gens visitent un appart équipé en SMEG et après le compromis recoivent les clés d'un appart équippé en Zanussi ; et tu n'as aucun recours.)

merci de ta réponse rapide!

Test l'électroménager, te gêne pas j'ai acheté un appart ou j'ai pas testé l'électroménager résultat lave vaisselle HS, c'est à moitié mal comme j'ai changé la cuisine mais bon
Sinon surveille les plafonds avec des tâches suspectes =humidité
Le soucis en hiver, tu ne peux pas constater l'éventuel fournaise que représente ton appart, donc si j'étais toi je regarderais plutôt quand il fait chaud

Et une autre petite question par rapport au prix, peut-on négocier + ou - de 5% du prix d'achat?

Perso 3 visites:
- rapide pour voir un max d'apparat;
(Ne jamais s'arrêter après 2 ou 3)
- deuxième max de photo/plan du bien pour voir si les pièces sont bien agencées/vérifier la raison de la vente/ le temps qu'il est sur le marché/etc / sonner chez les voisins pour en savoir plus (historique / charges communs / gros travaux prévus comme assenceur / toitures / etc)
- troisième avec un professionnel pour vérifier les vices cachés (détecteur d'humidité/boiserie/type de construction/etc) et prix des travaux

Le mieux c'est d'être bien rodé avec 1 & 2. Quand tu en as vu 5 a 10, tu commence à avoir la main et tu verras du premier coups d'œil si cest un investissement intéressant. Si un bien est plus d'un mois sur le marché il n'est pas intéressant. Il faut du rodage pour pouvoir juger tres rapidement afin d'obtenir les meilleurs apparts. Ne jamais rien acheter sans un corps de métier dans ta poche.

Aussi... lancer un prix par email : ne jamais faire ça vaut compromis de vente unilatéral.

Le grand luxe que j'ai entendu cest de backshisher le vendeur pour avoir le prix min (tu lui donne 5-10% du rabais) ... mais je doute que ce soit très légal.

Je suis occupe a revendre mon ancien appart et je ne cache rien lors des visites. Je n ai pas envie que le futur proprio me colle un procès pour vice caché. Ensuite, mon appart etant nickel j ai pas trop de soucis a mentionner les defauts mineurs.

Faire attention a l isolation (bruit de dehors, courant d air?), regarde l etat des chassis, tester chaque fenetre. Ouvrir et fermer. Tester chaque robinet et chaque radiateur. Chercher les traces d humidite sur les murs autour de la salle de bain, si papier peint ou peinture recente, ou meuble qui cache defaut revenir avec un capteur de humidite et mesurer l humidite du mur.
Voila des petites choses qu'il faut verifier. Tout defaut fera baisser le prix.

Si jamais, j'avais utilisé une caméra thermique pour mettre en évidence les soucis d'isolation de l'appartement que j'ai acheté
Une fois mis en exergue tous les défauts, tu peux commencer à négocier, un bon moyen pour justifier une négociation est de calculer le prix moyen €/m2 d'appartement dans la ville que tu vises

Après attention dans l'autre sens à pas devenir un emmerdeur et de louper l'appart de tes rêves.
J'ai récemment vendu mon appart et acheté une maison j'ai donc une vision des deux.
J'avais mis mon appart à 200k espérant en avoir 180. Un couple super intéressé qui voulait absolument un appart dans le quartier et était deg d'avoir loupé un plus haut dans la rue il m'explique tt et puis me fait une offre à 160 argumentant que c'était le prix qu'il avait calculé par rapport à la moyenne des appart dans la commune alors Anderlecht t'as de tt et si tu prends une moyenne c'est sûr que ça diminue sauf que là c'était dans un super quartier juste à côté d'un parc aux étangs proche du ring et des commodités et l'appart était quasi neuf.
Bref un couple plus tard est venu, a eu un coup de coeur et est revenu qq jours plus tard avec les parents et puis ont signé à 180.

De l'autre côté j'ai pu voir des maisons vendues en 1 semaine à peine. Donc le coup de faire 3 visites et faire son emmerdeur faut aussi faire attention

Moyennement d accord avec THiBoO. Des appart y en a la pelle. Je préfère perdre un appart que j aurais aimé et éviter de me faire

Il a raison dans le sens ou il y a un risque, faible, de jouer la diva là ou il n'y avait pas lieu de le faire (tu peux pas le savoir à l'avance), et d'être ce jour là en "concurrence" avec un débile qui signe direct mais qui est - pour le coup - chanceux.
Ce risque existe.
Je pense qu'il est faible.

Par contre l'agent immobilier ou le vendeur, lui , va tout faire pour te faire croire que t'es en train de louper l'affaire du siècle et que vous êtes 15 dessus. Raison pour laquelle ca ne sert à rien de lui adresser la parole.

Moi je t'ai donné mon point de vue

koraz a dit:

Moyennement d accord avec THiBoO. Des appart y en a la pelle. Je préfère perdre un appart que j aurais aimé et éviter de me faire

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Des appartements et des maisons y en a à la pelle des perles ou bonnes affaires pas du tout et elle partent vite. C'est juste ça que j'ai voulu dire.

Je pense qu'aucuns des deux extrêmes (foncer ou être trop prudent) n'est bon, l'idéal se trouve quelque par entre les deux!

Après je ne suis pas d'accord avec Seb sur le fait de buypass l'agent immobilier.
Il faut savoir qu'ils aiment bien une grosse Commission, mais ce qu'ils aiment par dessus tout c'est vendre vite. Pour moi c'est le meilleur levier pour décider un vendeur.

Faut jamais hésiter a faire une offre 10-15% en moins, quoique l'agent ou le vendeur disent avant, quand ils ont une offre concrète avec de bonne garantie entre les mains c'est plus la même chose qu'une offre orale facilement déclinable.

Selon mes erreurs :
- Vérifier si doubles vitrages, si pas s'en servir pour diminuer le prix
- Les charges, demander de voir les papiers de visu. La réponse qu'on m'a donné et ce que j'ai a payé réellement est totalement vraiment différente

KikouzZz a dit:

Selon mes erreurs :
- Vérifier si doubles vitrages, si pas s'en servir pour diminuer le prix

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Oui 'fin, faut voir si le prix n'englobe pas déjà cette notion.

De toute façon, le PEB est obligatoire et est censé t'aider à comparer 2 biens.
Donc tu peux négocier en disant que tu as une vue sur un autre appart' avec un meilleur PEB et que si tu veux faire des travaux pour améliorer le PEB de celui-ci, ça va te coûter autant, ...

(même si je trouve que c'est une vaste blague vu comment c'est fait et que deux certificateurs peuvent arriver à des résultats différents)

Sans parler des agences qui font leur propre bureau PEB

Le PEB ... quelle blague quand même ...
Pour en avoir fait 6 en 2 ans, c'est vraiment un "petit tour" du certificateur pour faire son petit certificat et voilà, vous êtes en ordre.

Edit : "ah et il y en a déjà eu un autre certificat PEB dans le batiment ? Faites voir... OK B alors" >>> 150€

C'est ce que j'étais entrain de me dire, le PEB est "E" quand même, batiment construit en 92', certificat fait en 2013, mais par contre l'appart vient d'être rénové avec chassis bois double vitrage donc je me demande si on devrait pas faire un nouveau certificat PEB.. Je vais le visiter jeudi et on verra bien!

La validité d'un PEB est de 10 ans.

En cas de transformation, un nouveau certificat n'est pas obligatoire mais peut apporter une plus-value et une possibilité de valorisation lors de la vente du bien.

Ils sont pas obligés d'en faire un nouveau MAIS ça peut les aider à valoriser le bien.