Achat en viager

Salut à tous,

J'envisage d'acheter un bien, et je suis tombé sur l'achat en viager. Est-ce que quelqu'un a une expérience/des conseils à partager à ce sujet ?

Merci d'avance

Trouve toi un tueur à gage pas cher avant!

Mon collègue l'a fait : bouquet de 10000€ et loyer de 250 (maison modeste) le mec est mort au bout de 4 ans. Mon collègue est un enculé avec une maison à 25k.

KanarWc a dit:

Mon collègue l'a fait : bouquet de 10000€ et loyer de 250 (maison modeste) le mec est mort au bout de 4 ans. Mon collègue est un enculé avec une maison à 25k.

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Il va pouvoir la vendre à 150 k

J'ai étudié très sérieusement la question dernièrement.

Ce n'est pas tjs une bonne affaire. A toi de bien voir tous les paramètres de l'achat ... et puis de te dire que tu peux être perdant comme gagnant.

La maison qui m'intéressait ... l'agence était très "rapace", à faire des prix abusés sachant qu'ils profitaient de la faiblesse de certaines personnes (par exemple ceux qui ne peuvent pas contracter un crédit, etc.). Dans mon cas, ce n'était pas intéressant, ayant une bonne capacité d'emprunt, les probabilités que je paie le double du prix de la maison en viager étaient fort élevées ... alors que je peux emprunter la valeur de la maison sans soucis à moins de 2% d'intérêt.

En effet, comme Sig le laisse sous-entendre, tu ne peux pas faire d'emprunt hypothécaire dans le cas d'un achat en viager.

KanarWc a dit:

Mon collègue l'a fait : bouquet de 10000€ et loyer de 250 (maison modeste) le mec est mort au bout de 4 ans. Mon collègue est un enculé avec une maison à 25k.

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Ça donne clairement envie
Mais bon, je trouve que c'est un peu comme jouer au lotto...

Sig le Troll a dit:

J'ai étudié très sérieusement la question dernièrement.

Ce n'est pas tjs une bonne affaire. A toi de bien voir tous les paramètres de l'achat ... et puis de te dire que tu peux être perdant comme gagnant.

La maison qui m'intéressait ... l'agence était très "rapace", à faire des prix abusés sachant qu'ils profitaient de la faiblesse de certaines personnes (par exemple ceux qui ne peuvent pas contracter un crédit, etc.). Dans mon cas, ce n'était pas intéressant, ayant une bonne capacité d'emprunt, les probabilités que je paie le double du prix de la maison en viager étaient fort élevées ... alors que je peux emprunter la valeur de la maison sans soucis à moins de 2% d'intérêt.

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Merci pour ta réponse utile, on se disait effectivement la même chose.
Par hasard, est-ce que tu connais les dernières conditions concernant les frais de notaire ? Obligation on non d'avoir le montant disponible ?

Kuzco El Lama spécialiste en "nécroviager"

Ink[ru] a dit:

Merci pour ta réponse utile, on se disait effectivement la même chose.
Par hasard, est-ce que tu connais les dernières conditions concernant les frais de notaire ? Obligation on non d'avoir le montant disponible ?

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Dans la mesure où Jereck le souligne mieux que moi, tu ne peux pas faire d'emprunt hypothécaire pour ton achat en viager.

Donc, première option, c'est d'avoir l'argent cash. Ouais, ça peut douiller.

Deuxième option (que j'imagine, je n'ai pas essayé, j'avais le cash) c'est faire un prêt à la consommation pour les frais d'enregistrement, notaire, etc. Imho, c'est pourri comme option ... mais ça peut s'envisager.

En gros, pour la vente, tu dois venir avec le cash. Maintenant, comment tu t'es procuré ce cash ... à toi de te débrouiller.


Pro tips (car j'ai vu des agences "pas à jour" là-dessus). Les ventes en viager constatées par acte authentique sont taxées à du 6% (au lieu de 12.5%) si l'habitation vendue est la résidence principale du vendeur depuis au moins 5 ans.

Bref, des droits réduits, ça fait moins à débourser ... mais j'ai vu des agences qui réclamaient tjs d'avancer du 12.5%. Je suppose qu'ils rendent le reste au moment de passer l'acte ... mais bon, faut les sortir.

Et puis un petit malaise devant un match des diables pendant la coupe du monde est à prendre en compte....

En principe, les "bons" notaires/agences doivent se baser sur une matrice de calcul qui garantit du 50-50 théorique entre vendeur et acheteur au niveau de la "probabilité" de payer plus ou moins. En outre, la plupart des ventes prévoient maintenant un "plafond" au delà duquel tu ne paies plus (mais le mec doit quand même claquer pour que tu aies le bien). Sur les droits d'enregistrement, c'est effectivement 6% en Wallonie, mais il me revient que l'administration peut se montrer chiante car le décret ne semble pas absolument limpide.

En soi, le viager est intéressant si tu est déjà proprio et que tu veux investir, surtout vu les taux d'intérêt plancher. Pour l'acheteur c'est plus une épargne qu'autre chose en fait (si on exclut les cas particuliers des musulmans très pratiquants à qui l'usure est interdite). Après, ouais tu peux tenter de "jouer" et d'avoir une maison pour pas cher, mais c'est un risque qui n'est pas négligeable.

Havane a dit:

En principe, les "bons" notaires/agences doivent se baser sur une matrice de calcul qui garantit du 50-50 théorique entre vendeur et acheteur au niveau de la "probabilité" de payer plus ou moins. En outre, la plupart des ventes prévoient maintenant un "plafond" au delà duquel tu ne paies plus (mais le mec doit quand même claquer pour que tu aies le bien). Sur les droits d'enregistrement, c'est effectivement 6% en Wallonie, mais il me revient que l'administration peut se montrer chiante car le décret ne semble pas absolument limpide.

En soi, le viager est intéressant si tu est déjà proprio et que tu veux investir, surtout vu les taux d'intérêt plancher. Pour l'acheteur c'est plus une épargne qu'autre chose en fait (si on exclut les cas particuliers des musulmans très pratiquants à qui l'usure est interdite). Après, ouais tu peux tenter de "jouer" et d'avoir une maison pour pas cher, mais c'est un risque qui n'est pas négligeable.

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Ce ne sont pas les bons notaires, c'est devenu près qu'une obligation. Si tu es acheteur, tu dois prendre ton propre notaire (pas le crevard de l'autre) et ils utiliseront une table préfaite.

Ouais je parlais plutôt des agences, dont je ne connais pas les obligations, mais ce que je voulais dire c'est: normalement la fixation du prix est transparente (cfr le post de sig qui pointait une fixation de prix douteuse)

KanarWc a dit:

Mon collègue l'a fait : bouquet de 10000€ et loyer de 250 (maison modeste) le mec est mort au bout de 4 ans. Mon collègue est un enculé avec une maison à 25k.

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T'as cette histoire là, puis tu as l'histoire du gars qui a acheté la maison de Jeanne Calment en viager et qui est mort avant elle
source: https://secouchermoinsbete.fr/1717-jeanne-calment-et-la-mauvaise-affaire-du-viager

Comme dit ici, le viager n'est (à mon avis) envisageable que dans le cas d'un investissement, pas pour se dire qu'on souhaite y vivre (ou alors plus une maison de campagne)

Le viager ne veut pas obligatoirement dire que la personne âgée continue à habiter le bâtiment.

C'est quand même le cas de figure le plus fréquent, et de loin!

Jereck a dit:

Le viager ne veut pas obligatoirement dire que la personne âgée continue à habiter le bâtiment.

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Si le viager est libre (ce qui veut en général dire que la personne est en maison de repos et donc assez âgée), la rente et le bouquet augmentent sensiblement. Du coup il faut encore plus de cash.

Perso, je ne vois pas l'intérêt d'un viager libre, tu revends à ce moment. Le seul intérêt d'un viager (en tant que vendeur) c'est de s'assurer le bouquet, une rente mensuelle et la garantie de vivre dans son logement jusqu'à la fin, en n'ayant généralement pas d'héritier, ou pas d'héritier intéressé.

En tt cas, perso, c'est comme ça que je le ferais.

THiBOo a dit:

Perso, je ne vois pas l'intérêt d'un viager libre, tu revends à ce moment. Le seul intérêt d'un viager (en tant que vendeur) c'est de s'assurer le bouquet, une rente mensuelle et la garantie de vivre dans son logement jusqu'à la fin, en n'ayant généralement pas d'héritier, ou pas d'héritier intéressé.

En tt cas, perso, c'est comme ça que je le ferais.

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Evidemment qu'il a des avantages :

- Bouquet initial confortable ;
- Rente mensuelle sans aucune contrainte d'un locataire (on n'applique pas la loi sur les baux de résidence principale) ;
- Possibilité de dépasser la valeur de la maison en "vivant" plus longtemps ;
- Dans certaines familles, ça évite les discussions avec les héritiers qui veulent une part avant la mort de la personne.