Acheter un immeuble commercial : Privé ou en société

Salut les Gamerzien,

Je pense que le titre du thread résume bien ma question !

J'aimerais acquérir un immeuble commercial (rez-de-chaussée commercial + appartements), mais pour le coup, l'aspect fiscal bloque un peu ma prise de décision. Selon vous, en 2021 créer une société immobilière reste-elle toujours attractive et avantageuse sur le LT ? Je conçois bien qu'il peut y avoir des aspects positifs et négatifs dans les deux côtés (Privé/Société).


Une personne parmi vous qui a eu l'occasion de s'aventurer dans ce genre d'affaires et qui peut apporter son témoignage ?


Merci et belle soirée

section1080 a dit:

Salut les Gamerzien,

Je pense que le titre du thread résume bien ma question !

J'aimerais acquérir un immeuble commercial (rez-de-chaussée commercial + appartements), mais pour le coup, l'aspect fiscal bloque un peu ma prise de décision. Selon vous, en 2021 créer une société immobilière reste-elle toujours attractive et avantageuse sur le LT ? Je conçois bien qu'il peut y avoir des aspects positifs et négatifs dans les deux côtés (Privé/Société).


Une personne parmi vous qui a eu l'occasion de s'aventurer dans ce genre d'affaires et qui peut apporter son témoignage ?


Merci et belle soirée

Cliquez pour agrandir...

Pas pour un seul immeuble sauf si tu veux vraiment éviter de mélanger privé et professionnel (et le risque lié à un hypothétique).

Après, tu peux aussi déduire pas mal de conneries avec la société.

Si c'est one shot, en privé. Si tu veux en faire un business, fais une société.

Pour info ce n'est pas un immeuble commercial, mais un immeuble mixte dont tu parles.

Vulture a dit:

Si c'est one shot, en privé. Si tu veux en faire un business, fais une société.

Pour info ce n'est pas un immeuble commercial, mais un immeuble mixte dont tu parles.

Cliquez pour agrandir...

Yep c'est bien mixte. Il a cru que le commercial l'emportait comme le masculin sur le féminin aah

Je suis occupé à faire cela pour l'instant, je le fais en société, mais j'en avais déjà une et ce n'est pas mon activité principale (l'investissement immobilier).

Au niveau du rez-commercial j'sais pas trop cmt ça se passe si t'es pas en société, la personne qui voudra louer aura besoin d'un numéro de tva j'ai l'impression mais j'peux me gourrer.

Pour ce qui est de l'avantage de le faire en société: déjà j'avais pas les moyens en privé, mais surtout, ça me permet de créer de la charge sur la société et de faire rentrer toutes les dépenses sur la société également.
Désavantage: les rentrées vont dans le CA, et sont donc soumis à impôt.
En privé, c'est pas le cas.

Autre désavantage en société: les banques ne prêtent que 80%. Faut donc pouvoir apporter les droits d'enregistrement + 20% de l'emprunt.
Après en privé parait que ça devient frileux aussi.

En plus, à moins que tu n'amènes les fonds toi-même, une banque ne va jamais prêter à une société sans regarder ses bilans des années précédentes. Après je sais pas si tu peux acheter en privé mais laisser la gestion à la société, ou qqc du genre ...

Bref créer une société "que pour un immeuble" ça me semble pas avantageux, à moins que tu n'ais de bonnes raisons de le faire.

Tu peux louer un espace commercial sans être entreprise ou indépendant. Ça n'a pas d'intérêt (sauf pour relouer) mais c'est tout.

THiBOo a dit:

Je suis occupé à faire cela pour l'instant, je le fais en société, mais j'en avais déjà une et ce n'est pas mon activité principale (l'investissement immobilier).

Au niveau du rez-commercial j'sais pas trop cmt ça se passe si t'es pas en société, la personne qui voudra louer aura besoin d'un numéro de tva j'ai l'impression mais j'peux me gourrer.

Pour ce qui est de l'avantage de le faire en société: déjà j'avais pas les moyens en privé, mais surtout, ça me permet de créer de la charge sur la société et de faire rentrer toutes les dépenses sur la société également.
Désavantage: les rentrées vont dans le CA, et sont donc soumis à impôt.
En privé, c'est pas le cas.

Autre désavantage en société: les banques ne prêtent que 80%. Faut donc pouvoir apporter les droits d'enregistrement + 20% de l'emprunt.
Après en privé parait que ça devient frileux aussi.

En plus, à moins que tu n'amènes les fonds toi-même, une banque ne va jamais prêter à une société sans regarder ses bilans des années précédentes. Après je sais pas si tu peux acheter en privé mais laisser la gestion à la société, ou qqc du genre ...

Bref créer une société "que pour un immeuble" ça me semble pas avantageux, à moins que tu n'ais de bonnes raisons de le faire.

Cliquez pour agrandir...

Il pourrait envisager de l'acheter en privé et de louer à la société qui sous-louerait.

Fiscalement, à voir l'intérêt mais ça permet de sortir de l'argent d'une société et d'augmenter les charges aussi.

Si tu as u'e société qui fonctionne, tu peux le faire rentrer dans cette dernière ou une nouvelle.

À vous entendre l'achat via société ne sert à rien. Mais pourquoi donc on revend des immeubles via les actions sociales de l'entreprise qui la détient (avec un seul bien)?

Loetheri a dit:

Si tu as u'e société qui fonctionne, tu peux le faire rentrer dans cette dernière ou une nouvelle.

À vous entendre l'achat via société ne sert à rien. Mais pourquoi donc on revend des immeubles via les actions sociales de l'entreprise qui la détient (avec un seul bien)?

Cliquez pour agrandir...

Faudrait un fiscaliste pour l'expliquer mais l'intérêt à grandement diminuer ses dernières années.

Loetheri a dit:

Si tu as u'e société qui fonctionne, tu peux le faire rentrer dans cette dernière ou une nouvelle.

À vous entendre l'achat via société ne sert à rien. Mais pourquoi donc on revend des immeubles via les actions sociales de l'entreprise qui la détient (avec un seul bien)?

Cliquez pour agrandir...

J'ai pas dit que ça servait à rien, je le fais.

Par contre, financièrement parlant, vu que les revenus locatifs ne sont pas taxés en privé, c'est plus intéressant de louer un bien en privé, qu'en société (où tu es soumis à l'impôt).

Par contre, l'Etat n'est pas dupe. Que tu loues en privé un ou deux appart, il va être "ok" avec ça, mais si tu te mets à louer 10 apparts, il va te dire que c'est une activité pro et te retomber dessus.
C'est arrivé à l'oncle d'un ami, et c'est pas très marrant qd l'Etat vient te réclamer plusieurs années "d'impôt manqué".

Dieu Bisounours a dit:

Faudrait un fiscaliste pour l'expliquer mais l'intérêt à grandement diminuer ses dernières années.

Cliquez pour agrandir...

Avant t'avais aussi le fait que tu ne payais pas d'ATN sur ta maison (ou très peu), et tu mettais en place un usufruit, où tu faisais tous tes travaux sur ta société, puis pouf ça te revenait.

THiBOo a dit:

Avant t'avais aussi le fait que tu ne payais pas d'ATN sur ta maison (ou très peu), et tu mettais en place un usufruit, où tu faisais tous tes travaux sur ta société, puis pouf ça te revenait.

Cliquez pour agrandir...

Yep, ça c'était la maison d'habitation généralement

C’est intéressant les achats de parts parce que t’es pas soumis aux droits d’enregistrement, et que des parts de société c’est généralement - cher que un achat classique (on décompte en général une partie des frais que coûterait la sortie du bien de la société).

Nous on vient d’acquérir par exemple un complexe avec une valorisation de 1.8 million pour 1.1 million en rachat de part de sociétés.

Il n’y a selon moi aucun intérêt à mettre en société un immeuble qui ne l’est pas sauf si le but est d’en faire une activité récurante avec des mutations régulières. Ou alors un certain âge avec un objectif d’optimisation de succession.

N'oubliez pas qu'on parle d'un immeuble mixte.
Un achat combiné entre personnel et professionnel ?

Loetheri a dit:

N'oubliez pas qu'on parle d'un immeuble mixte.
Un achat combiné entre personnel et professionnel ?

Cliquez pour agrandir...

Créer/faire tourner une société, ça induit des coûts.

Sans savoir d'avantage le projet de l'auteur, à priori, il n'y a pas d'intérêt de créer une société "juste pour acheter un immeuble".

Loetheri a dit:

N'oubliez pas qu'on parle d'un immeuble mixte.
Un achat combiné entre personnel et professionnel ?

Cliquez pour agrandir...

Pourrais imaginer de ventiler le prix de vente et scinder l’immeuble en privé et en pro si la société va l’utiliser, si c’est pour louer c’est kif/kif.

section1080 a dit:

Salut les Gamerzien,

Je pense que le titre du thread résume bien ma question !

J'aimerais acquérir un immeuble commercial (rez-de-chaussée commercial + appartements), mais pour le coup, l'aspect fiscal bloque un peu ma prise de décision. Selon vous, en 2021 créer une société immobilière reste-elle toujours attractive et avantageuse sur le LT ? Je conçois bien qu'il peut y avoir des aspects positifs et négatifs dans les deux côtés (Privé/Société).


Une personne parmi vous qui a eu l'occasion de s'aventurer dans ce genre d'affaires et qui peut apporter son témoignage ?


Merci et belle soirée

Cliquez pour agrandir...

Pour répondre à ta question, il faudrait connaître ta situation actuelle de manière complète (fiscale, patrimoniale, etc...) ainsi que tes objectifs à court/moyen/long terme.

Y a des cas où, clairement, l'acquisition en société sera THE way to go alors que pour d'autre, ça sera totalement l'inverse. Et çà, ce n'est évaluable qu'en sachant tout, tes revenus nets, son éclatement entre les différentes origines de revenus (rému/DA/black/...), ton patrimoine actuel et les droits y afférents, etc...

En gros, faut voir un bon comptable-fiscaliste qui te fera la balance de tout ça pour te dire société ou privé, avec aussi, si t'as jamais eu, ben de faire un point sur ta situation fiscale et optimiser ce qui pourrait l'être et ne l'est pas.

Dieu Bisounours a dit:

Pas pour un seul immeuble sauf si tu veux vraiment éviter de mélanger privé et professionnel (et le risque lié à un hypothétique).

Après, tu peux aussi déduire pas mal de conneries avec la société.

Cliquez pour agrandir...

Roh, t'oublie toujours le contexte général, spice d'avocat de mes 2

THiBOo a dit:

Je suis occupé à faire cela pour l'instant, je le fais en société, mais j'en avais déjà une et ce n'est pas mon activité principale (l'investissement immobilier).

Au niveau du rez-commercial j'sais pas trop cmt ça se passe si t'es pas en société, la personne qui voudra louer aura besoin d'un numéro de tva j'ai l'impression mais j'peux me gourrer.

Pour ce qui est de l'avantage de le faire en société: déjà j'avais pas les moyens en privé, mais surtout, ça me permet de créer de la charge sur la société et de faire rentrer toutes les dépenses sur la société également.
Désavantage: les rentrées vont dans le CA, et sont donc soumis à impôt.
En privé, c'est pas le cas.

Autre désavantage en société: les banques ne prêtent que 80%. Faut donc pouvoir apporter les droits d'enregistrement + 20% de l'emprunt.
Après en privé parait que ça devient frileux aussi.

En plus, à moins que tu n'amènes les fonds toi-même, une banque ne va jamais prêter à une société sans regarder ses bilans des années précédentes. Après je sais pas si tu peux acheter en privé mais laisser la gestion à la société, ou qqc du genre ...

Bref créer une société "que pour un immeuble" ça me semble pas avantageux, à moins que tu n'ais de bonnes raisons de le faire.

Cliquez pour agrandir...

Le gros "souci" d'un rez commercial, c'est que le professionnel qui va louer, il va vouloir chercher à déduire le loyer comme charge professionnelle, sauf que si c'est pas taxé chez le bailleur, bah, pas déductible chez le locataire Après, quand bien même, c'est un faux problème car il suffit d'autoriser la sous-location et le locataire va sous louer à sa société et hop là, problème réglé.

Dieu Bisounours a dit:

Il pourrait envisager de l'acheter en privé et de louer à la société qui sous-louerait.

Fiscalement, à voir l'intérêt mais ça permet de sortir de l'argent d'une société et d'augmenter les charges aussi.

Cliquez pour agrandir...

Je vais me répéter, mais faut voir la situation globale

Loetheri a dit:

Si tu as u'e société qui fonctionne, tu peux le faire rentrer dans cette dernière ou une nouvelle.

À vous entendre l'achat via société ne sert à rien. Mais pourquoi donc on revend des immeubles via les actions sociales de l'entreprise qui la détient (avec un seul bien)?

Cliquez pour agrandir...

L'intérêt est de pouvoir transmettre ces parts facilement, mais pas oublier que tu n'es pas, légalement, propriétaire du bien, ce qui a une série d'implication (Par exemple, les loyers perçus par la société immobilière, tu ne pourras pas les verser simplement de la société vers toi, sauf à utiliser un des outils usuels pour cela. ).

Et l'autre intérêt de transmission facile, c'est que tu vends des parts, donc, pas de taxation de ta plus value si parts possédés depuis plus d'un an. Du coup, par rapport à la taxation en privée sur la plus value immo (dans les 5ans), voilà quoi.

Autre point, les parts sont considérés comme du mobilier, du coup, en terme de planification successoral, ça peut avoir un intérêt, mais de nouveau, ça doit rentrer dans un plan de route.

Loetheri a dit:

N'oubliez pas qu'on parle d'un immeuble mixte.
Un achat combiné entre personnel et professionnel ?

Cliquez pour agrandir...

Attention qu'on a aucune info sur la situation de l'op.

L'immeuble mixe avec un rez commercial, il n'a jamais indiqué dans ses réponses vouloir l'utiliser pour son activité pro (et à l'inverse, il n'a jamais pointé qu'il ne voulait pas l'exploiter à titre pro pour son activité).

Azinou a dit:

Pour répondre à ta question, il faudrait connaître ta situation actuelle de manière complète (fiscale, patrimoniale, etc...) ainsi que tes objectifs à court/moyen/long terme.

Y a des cas où, clairement, l'acquisition en société sera THE way to go alors que pour d'autre, ça sera totalement l'inverse. Et çà, ce n'est évaluable qu'en sachant tout, tes revenus nets, son éclatement entre les différentes origines de revenus (rému/DA/black/...), ton patrimoine actuel et les droits y afférents, etc...

En gros, faut voir un bon comptable-fiscaliste qui te fera la balance de tout ça pour te dire société ou privé, avec aussi, si t'as jamais eu, ben de faire un point sur ta situation fiscale et optimiser ce qui pourrait l'être et ne l'est pas.


Roh, t'oublie toujours le contexte général, spice d'avocat de mes 2


Le gros "souci" d'un rez commercial, c'est que le professionnel qui va louer, il va vouloir chercher à déduire le loyer comme charge professionnelle, sauf que si c'est pas taxé chez le bailleur, bah, pas déductible chez le locataire Après, quand bien même, c'est un faux problème car il suffit d'autoriser la sous-location et le locataire va sous louer à sa société et hop là, problème réglé.



Je vais me répéter, mais faut voir la situation globale


L'intérêt est de pouvoir transmettre ces parts facilement, mais pas oublier que tu n'es pas, légalement, propriétaire du bien, ce qui a une série d'implication (Par exemple, les loyers perçus par la société immobilière, tu ne pourras pas les verser simplement de la société vers toi, sauf à utiliser un des outils usuels pour cela. ).

Et l'autre intérêt de transmission facile, c'est que tu vends des parts, donc, pas de taxation de ta plus value si parts possédés depuis plus d'un an. Du coup, par rapport à la taxation en privée sur la plus value immo (dans les 5ans), voilà quoi.

Autre point, les parts sont considérés comme du mobilier, du coup, en terme de planification successoral, ça peut avoir un intérêt, mais de nouveau, ça doit rentrer dans un plan de route.



Attention qu'on a aucune info sur la situation de l'op.

L'immeuble mixe avec un rez commercial, il n'a jamais indiqué dans ses réponses vouloir l'utiliser pour son activité pro (et à l'inverse, il n'a jamais pointé qu'il ne voulait pas l'exploiter à titre pro pour son activité).

Cliquez pour agrandir...

Je l'ai dit gros chat J'ai dit de consulter un fiscaliste. Tu lis APS tout sale gros poulet :

Dieu Bisounours a dit:

Je l'ai dit gros chat J'ai dit de consulter un fiscaliste. Tu lis APS tout sale gros poulet :

Cliquez pour agrandir...

Et mon cul c'est du poulet

Dis moi où tu dis que l'op doit aller voir un fiscaliste pour analyser sa situation big picture ? Y a bien un moment où tu parles d'un fiscaliste, mais pour expliquer l'intérêt de la société pour Loetheri, pas pour l'op

EDIT : Et va pas édit comme un gros

Azinou a dit:

Et mon cul c'est du poulet

Dis moi où tu dis que l'op doit aller voir un fiscaliste pour analyser sa situation big picture ? Y a bien un moment où tu parles d'un fiscaliste, mais pour expliquer l'intérêt de la société pour Loetheri, pas pour l'op

EDIT : Et va pas édit comme un gros

Cliquez pour agrandir...

Mais c'était pour l'op naze ! Loetherie c'est un naze comme toi. Pas de conseil pour lui

Pour un tel achat, d'office prendre chaque situation et surtout consulter un spécialiste.