immeuble de rapport un bon investissment?

Discussion dans 'Travail, jobs' créé par singh245, 6 Août 2013.

  1. Offline
    singh245 Fanatique
    Re bonjour :-D

    Voila depuis un petit temps je pense a acheter une petite maison sous forme de credit ayant pas dans mon compte bancaire 200.000 euros ou plus surtout a Bruxelles :-D. Donc j'étais entrain de penser au lieu d'être bloquer avec un crédit pendant minimum 20ans d'acheter plutôt un immeuble de rapport le louer quitte a payer un peu plus chère j'en ai vu a environ entre 250.000 et 320.000 bien sur c'est ma limite on trouve beaucoup plus chère. Donc voila j'ai pense a acheter ensuite le louer imaginons je le paye environ 250.000 plus notaire etc... le tout a 300.000 je fais un petit rajout de ma part.

    J'ai été sur le site Immo car en même temps que l'annonce il y a une simulation de mensualité il ont un taux de 5.58% sur 20 ans j'arrive a 1800 de mensualité (les 5.58% je pense qu'il y a moyen de trouver un meilleur taux) ensuite si mon loyer mensuelle revient a 1900 (avec les locataires) et sur 30 ans mon crédit mensuelle reviens a 1600 même moins je gagne +/- 300 euros de bénefice mensuelle...

    Donc voila un exemple et je voulais savoir si je peux après un certain temps est il possible d'aller dans une banque et de demander a mettre cet immeuble en garantie vue qu'il y a un bénéfice de 300euros que mon crédits est payer par mes locataires, et de pouvoir reprendre un crédits pour acheter un autre immeuble etc? vos pensez que le banque accepteras? donc voila je voulais un peu de vos conseille si quelqu'un a déja fais essayer ce projet ou vous pensez que c'est n'est pas un bon projets qu'en pensez vous... Voila je voulais savoir car c'est un gros investissement sa me fais un peu peur d'un cote mais je me dis que l'immobilier est une valeur sur donc pourquoi pas prendre le risque? Après tout sans risque on ne gagne rien :-D
    singh245, 6 Août 2013
    #1
  2. Offline
    Aqua Elite
    Je doute que la banque croira à ton projet ...
    Si tu comptes sur tes locataires pour payer ton crédit c'est déjà pas une bonne idée.
    Par ailleurs tu devras aussi penser aux frais d'entretiens de l'immeuble / réparations et aux changements des lois dans le temps qui pourront t'apporter plus de dépenses... avec un crédit à payer encore.

    Je suis pas expert en la matière mais ce genre de truc n'est plus aussi rentable et sans risques.
    Aqua, 6 Août 2013
    #2
  3. Offline
    BeanoX Elite
    Voila pourquoi je n'aime pas louer, le proprio s'en met plein les poches sur le compte des gens. Pour mettre xxx(x) dans un loyer je fait un prêt et j’achète ma maison, au moins je paye pour moi :cool:
    BeanoX, 6 Août 2013
    #3
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    Jean Mourad Aigri lvl 9000
    Reprends un immeuble de kots étudiants. Pas taxé sur les loyers, peu d'entretien.

    Mais ça ne passera quand même pas chez le banquier. :p
    Jean Mourad, 6 Août 2013
    #4
  5. Offline
    Aqua Elite
    Cela dépend qui le fric que gagne des gens ce n'est pas pour lui.
    Le proprio doit aussi payer.

    Faire un prêt à moins que tu as un cdi et 20 % de la somme environ tu peux oublier.
    Aqua, 6 Août 2013
    #5
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    Azinou Ancienne LV
    Oula, si tu veux faire ça comme investissement, vaut mieux que tu te constitues un petit matelas de sécurité.

    Parce qu'imaginons, tu as trois unités locatives dans cet immeuble, donc 3*600€ de loyers mensuels, tu fais quoi si jamais un locataire a un souci passager de paiement (genre, il sait pas te payer le loyer full pendant 3-4mois), ça te fait direct un petit 400-500€ à sortir de ta poche parce que la banque, elle s'en fout, elle veut son remboursement mensuel. Ou bien, un bail qui se finit, et hop, tu as du chomage locatif, et idem, tu dois savoir supporter cela le temps de relouer.

    Puis, faut pas oublier qu'une banque, lorsqu'elle prend en compte un loyer pour ta capacité de remboursement, elle considère +/-80% des revenus locatifs, dans le sens où t'as des frais d'entretien du bâtiment, genre, chaudière à réparer (c'est pour le proprio, pas le locataire), etc etc.

    Perso, ce type de projet, je ne le ferais que si j'arrive à remplir les conditions suivantes :
    1/ réussir à avoir un gap de 20-30% entre la mensualité et les loyers perçus ( genre, 700€ d'emprunt à payer avec 1.000€ de loyer mensuel )
    2/ d'avoir une réserve d'environ 3mois de mensualité d'emprunt de coté pour faire face à ce que j'ai cité plus haut
    3/ de savoir dégager par mois, de mes revenus, 30-40% de la mensualité d'emprunt

    Sinon, les immeubles à kot, c'est intéressant, mais de nos jours, je pense que c'est un secteur bouché, tu trouveras difficilement un immeuble bien localisé pour ça. Car si t'es trop loin des établissements scolaires, ça n’intéressera personne x)
    Azinou, 6 Août 2013
    #6
  7. Offline
    SaYnGarD Touriste
    Avant d'acheter notre maison, nous avons aussi pensé a ce montage "financier".

    Alors voici en bref ce qu'il te faut pour un projet de cet envergure:

    - Un apport personnel non négligeable, au minimum il faut que tu puisses payer les frais de notaire et les frais d'hypothèque.
    - Ensuite, les banque acceptent de prendre en compte les loyers potentiels que tu toucheras mais seulement à 2/3 (je ne suis plus c'est peu être 1/3) du montant totale que tu espère récupérer en loyer.

    Comme dit plus haut n'oublie pas de prendre en compte les frais d'entretiens ainsi que les mise en conformité du bâtiment, c'est rare de trouver un immeuble tip top à tous niveaux.

    Bonne chance dans ton projet ;)
    SaYnGarD, 6 Août 2013
    #7
  8. Offline
    Charkzul Kazem 745 600 377
    peu d'entretien ? lol j'en serai pas si sur y a des jeunes qui sont vraiment les pires dégueulasses !!!
    Charkzul, 6 Août 2013
    #8
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    Ugo Lone Wolf
    Ca reste négligeable par rapport à un appartement dans tous les cas ;)
    Ugo, 6 Août 2013
    #9
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    freedumz Chasseur de castors
    Sauf que ceux qui louent des kots ne les renovents pas donc pas de frais d'entretien (enfin, sur les 6 kots que j'ai été visité cette année, un seul était entretenu )
    freedumz, 6 Août 2013
    #10
  11. Offline
    Charkzul Kazem 745 600 377
    Bah ouais y a des propriétaires qui s'en foutent que les étudiants soient dans un truc qui soit un minimum correct, c'est pas nouveau :[] Mais c'est compréhensible quand tu vois certains porcs.. Je vais pas lancer de débat lol
    Charkzul, 6 Août 2013
    #11
  12. Offline
    Jean Mourad Aigri lvl 9000
    Prends des gonzesses ;)
    Jean Mourad, 6 Août 2013
    #12
  13. Offline
    baziles18 Elite
    Bon bossant dans une banque je peux amener ma pierre à l'édifice,

    premièrement : il n'y a pas de vraie "vérité"

    à savoir :

    2/3 pris en compte, 4/5, 90%, ...
    apport de 20, 30, 40%, ...
    CDI, pas CDI, ...

    il n'y a pas un code interne à la banque qui dresse des critères obligatoires.


    je prend un exemple, dans mon agence mon X qui n'a jamais bossé de sa vie (enfin peut être entre 18 et 20 avant de se rendre compte que bosser c'était pas pour lui) à aujourdhui 38 ans et 7 immeubles en cour de crédit chez nous.

    => un dossier bien ficellé et "implacable" passera très souvent (pas toujours, car cela dépend vraiment de l'analyste sur qui on va tomber, ils ont encore un peu de marge pour l'acceptation ou non, sur des critère parfois très très limite : "j'aime pas sa gueule", ...

    Le meilleur conseil que je peux donner : fixer vous une limite raisonnable, soyez en bon terme avec votre banquier et surtout de grâce ... stop croire qu'être dans 5 banques différentes vous fait gagner de l'argent !




    edit : pour l'analyste, il m'est arrivé de soumettre un dossier déjà refusé une fois, qui se fera accepter 2 mois plus tard. Il faut aussi savoir que toutes les banques ne cherchent pas absolument à faire du crédit (et pour cause, on a du mal à trouver du financement : épargne/placement), il n'y a pas de secret si on a plus des masses de billes à prêter, ben on les prêtera pas à n'importe qui.
    baziles18, 7 Août 2013
    #13
  14. Offline
    Thibz Aptenodytes forsteri
    immeuble de rapport = tax en plus du propriétaire à l'état ...
    idem pour appart meubler etc
    Thibz, 7 Août 2013
    #14
  15. Offline
    tifrit 13:37
    faut louer les meubles à part ;)
    tifrit, 8 Août 2013
    #15
  16. Offline
    koraz Tiède
    Le kot n'est absolument pas la mine d'or qu'on pense.

    A l'achat, un kot que tu vas louer 600+, va s'acheter le même prix qu'un appart/baraque que tu loueras ce prix là.
    koraz, 8 Août 2013
    #16
  17. Offline
    XKisssss aka Mireille is back !
    Normalement la "règle", c'est 80% du montant des loyers parce qu'on prend en compte un chômage locatif à hauteur de 20%

    Maintenant, comme le précise 'baziles18', cette règle est modulable en fonction des avoirs de personnes, de son historique financier, du fait qu'il a d'autres produits financiers, d'autres crédits, etc ... Et même de son "pouvoir" politique, économique, etc ...

    En clair, le fils d'un politique par ex. qui n'aurait pas des masses de $$$ pourrait très bien recevoir un crédit alors que le même profil moins "politisé" serait sorti sans son crédit.

    En clair, la banque, c'est comme dans la vraie vie, y a la règle et puis, y a le reste :-D
    XKisssss, 8 Août 2013
    #17
  18. Offline
    _TyTyz Elite
    Bon je vais pas détailler en long et en large, mais c'est possible de le faire pour un immeuble.

    Je l'ai fait, et c'est très rentable à condition de trouver le bon filon et d'être créatif. (rapport entre la mensualité et le revenu locatif = RL/prêt = 1,5.

    Par contre ta marge de 300 € est loin d'être suffisante. N'oublie pas que tu dois tenir en compte pas mal d'autres frais, ) savoir, Revenu cadastral, assurances, réparations, etc. Conseil : renseigne toi bien sur la législation et dresse toi un vrai plan de revenus et de dépens.

    Problème ensuite avec la banque :

    la classification du prêt. Sur le premier achat tu va pouvoir profiter d'un prêt hypothécaire, c-ad avec quotité de 100% voir plus si tu fais des travaux. Tu dois quand même posséder de quoi couvrir les frais d'hypothèques et de notaire = 15% + ou - de la valeur d'achat. (Dans des cas très très rare la banque acceptera de te payer une partie de ces frais, mais vaut mieux avoir un CDI en béton)

    Le problème c'est que après si tu veux multiplier ce système, ça devient difficile car la banque va t'octroyer un prêt d'investissement. Ceux-ci couvrent jusqu'à 80%(en général) du prix d'achat et sont sur une durée très limitée (20 ans max, 15 ans en général). Du coup pour pouvoir réinvestir sur un nouveau bien tu devra posséder 45% du prix de vente en liquide !

    voila voila, pour le reste, renseigne toi au près des banquiers, cherche etc, l'information est dispo
    _TyTyz, 9 Août 2013
    #18
  19. Offline
    baziles18 Elite
    Jamais vu de crédit d'investissement fait a un particulier pour l'achat d'un immeuble. Je le répète on peut sans problème cumuler 10 bâtiments et 10 hypothèques.
    baziles18, 9 Août 2013
    #19
  20. Offline
    SouLflY Elite
    En espagne, c'est ce que beaucoup de jeunes faisaient investir dans l'immobilier avec des crédits à 100%. Maintenant regardez où ils en sont.

    Je dis pas qu'il faut pas tenter, parce que si tu prends pas de risque t'arrives jamais à rien.
    Mais faut pas rêver non plus, si c'était si facile, tout le monde le ferait...
    SouLflY, 9 Août 2013
    #20