Question sur viager...

Bonjour,

Actuellement, je me pose quelques questions sur le viager... pour racheter la maison de mes grands parents...

Pour l'histoire :

Mon grand père est décédé il y a peu (14 mars 2011) d'un cancer et ma grand mere est l'hopital depuis 4 mois et demi (elle s'est fait renversée par une voiture), maintenant on vient de lui enlever une tumeur au rein et ensuite elle va devoir subir une opération au niveau de la colonne vertébrale (on va lui mettre une sorte de ciment pour faire simple)... Bref, elle est plus vraiment en mesure de s'occuper de sa maison (qui est complètement payée et que mes grands parents ont du payer 2 fois suite à une arnaque d'un notaire...), donc ma grand mère va devoir habiter chez mes parents... et faire un choix au niveau de la maison...

Comme choix, il lui restait :

- la louer
- la vendre
- ou la laisser comme ça jusqu'au jour où...

Pour des raisons personnelles, elle avait choisi de la vendre et donc de s'en séparer avec tristesse... Les raisons personnes c'est qu'elle a des enfants qu'elle a eu avant son mariage avec mon grand père... et elle ne veut pas qu'ils aient des droits sur la maison (surtout qu'ils ne sont pas venu pour la soutenir quand mon grand père est décédé... et que mon grand père n'a jamais hésité à les aider financièrement...)

Donc j'en ai parlé avec ma grand mère, au départ pour la louer... et ensuite pour l'achat en viager... elle est totalement pour et ça lui fairait meme plaisir... en + que j'ai un enfant et que donc son arrière petit fils serait très bien la... (jardin, court, au calme,...)

Donc voila pour l'histoire, maintenant au niveau du rachat en viager, on attend que ma grand mère revienne chez mes parents pour le faire mais en attendant :

- Le bouquet, est-ce obligatoire?
Je suis tombé sur des sites français et en france ce n'est pas le cas mais pour la belgique j'ai rien trouvé... on trouve très peu d'info...

- La rente, est-elle vraiment libre?
Ayant actuellement un prêt avec ma copine pour une autre maison (qui est en travaux), nous n'avons une limite pour l'argent que nous pourrions dépenser par mois...

- Le risque : donations déguisées?
En me renseignant, j'ai vu ce cas la... On sait très bien que la rente qu'on pourrait donner est peut être trop faible (250/300€ par mois) et que ca pourrait être considérer comme une donations déguisées... mais j'ai vu aussi que si on peut prouver qu'on paie réellement cette somme tous les mois, il ne devrait pas y avoir de problèmes... si on pouvait me confirmer...

Donc voila, la priorité c'est que la maison reste "dans la famille", pour être certains on va demander l'accord des frères/soeurs de ma mère (mais pas des demi-soeurs vu qu'on a pas de contact avec eux...)

Merci pour ceux qui répondront à mes 3 questions et ceux qui pourront me donner plus d'informations.

En Belgique, la donation est acceptée et gratuite tant que la personne reste en vie pendant 2 ans. Donc si ta grand-mère tient le coup, dans 2 ans après l'acte notarié, c'est gratuit. Tu dois juste payer des frais d'enregistrement et frais de notaire (sauf si tu vas faire ton acte en Hollande, là c'est gratos.

Si elle meurt avant les deux ans, tu dois simplement payer 2-3% de la valeur de la donation, c'est toujours mieux que les 28% d'impot sur l'héritage en ligne directe...

Sinon pour ce qui est de la maison en viager, je l'ai vu en cours y a pas longtemps, mais uniquement en théorique... Je sais que plus la personne est agée plus le taux est élevé. Donc si tu commences le viager à 60 ans, tu paieras, imaginons, 200€ par mois. A 70 ans, 300€, etc.
Comme ta gm est en mauvais état de santé, je sais pas comment ça va...

Voila, je sais pas si j'ai répondu à tes attentes.

Ps: concernant la donation, c'est 100% légal

Merci linkiller,

Concernant la donation je préfère éviter, y a toujours des jalousies surtout sur ce genre de choses (4 enfants, 10 petits enfants, 1 arrière petit enfant)...
Par contre si je comprend bien, il n'y a pas de risque de donation déguisée, sur une vente en viager si ma grand mère reste en vie plus de 2ans après la signature auprès un notaire et tant que je paie tous les mois en tant et en heure? (A priori, elle devrait vivre plus de 2 ans sans problèmes mais on sait jamais ce qu'il se passera demain...)

Sinon pour la rente, si j'ai bien compris, elle est bien libre mais y a un taux qui se rajoute à celle ci en fonction de l'age? ou ce que tu explique c'est plutôt quand on passe par "un expert" qui définira la rente lui meme?

EDIT:
Par contre, pourrait-on imaginer une donation? et en + de cela un contrat m'engageant à lui verser une rente mensuelle (donc totalement à part de la donation...)?

A combien pourrait être les frais de notaires et frais d'enregistrement plus ou moins?

Thibz a dit:

Le plus intéressant, c'est de faire une donation de la nu propriété et de splitter l'usufruit...

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Mouais, si on commence à jouer avec ça dans des histoires de famille...

Enfin, c'est intéressant pour la personne qui y habite, mais en cas de soucis ou quoi, perso moi je ne suis pas pour (vu qu'il y a "crainte" de jalousie), non ?

linkiller tu sais donner les références à propos des dons en Belgique?

Renseigne toi bien, ca peu etre tricky !

http://www.ufbe.be/journal/jou-mai.htm
http://www.droit-fiscalite-belge.com/article928.html


Je te conseil vraiment de voir un notaire meme quite a payer.

Je pense avoir entendu que le bouquet est pas impératif.
Ta grand maman peut te demander 1€ sinon.

La donation n'est PAS gratuite en Belgique

Il est IMPOSSIBLE de déshériter ses enfants

HF

Near a dit:

Ta grand maman peut te demander 1€ sinon.

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Nope, car l'état te tombe dessus

Thibz a dit:

Complètement non, mais on sait diminuer très très fortement une part aux enfants

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Ben les quotités disponibles sont, pour 2 enfants, un tiers/chacun et 1/3 libre (donc, tu le files à qui tu veux).

Diminuer fortement un héritage, non mais donner la part disponible, oui. Attention aux familles chiantes qui peuvent chipoter avant la mort et après la mort

Thibz a dit:

Complètement non, mais on sait diminuer très très fortement une part aux enfants

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faux ...

la répartition se fait comme suit :

( total des actifs + passifs ) / (nombres d'enfants + 1 )

le résultat = la part minimale de chaque enfant.

Si la grand mère liquide son patrimoine pour pas un rond, les ayants droits ont 20 ans pour revenir en arrière. (Et les procès sont gagnés 99/100 en faveur des lèsés. Même si ils avaient plus vu la grand mère depuis 10 ans.)

Donnation de 2 à 5% ... c'est uniquement pour des sommes d'argent ! En belgique la vente/don/viager d'un bien immobilier est TOUJOURS soumis à acte authentique chez un NOTAIRE.

La seule solution (mais encore une fois, exposé au risque de procès futur) c'est :

Donation de la nue propriété de la maison, avec usufruit pour la grand mère. Comme cela le jour ou elle décède la maison lui revient sans qu'il ait à débourser des frais de succession. Impossible de donner une maison autrement de son vivant sans passer par la case NOTAIRE.

(hormis, mais bon on rentre dans le compliqué, rachat de part de société mais qui si fait de façon louche == prix ridiculement bas, le fisc te tombe dessus)





(le reste c'est juste bon à mettre à la poubelle)

Thibz a dit:

Rien ne vaut la passation de titre papier dans un autre pays....


Mais je pense que j'vai en rester là

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pourquoi ? que pense tu savoir ? ...

à Maastricht par exemple, les actes sont moins cher car souvent au forfait.
DANS LE CAS D'UNE DONATION PAPIER/ARGENT/TITRES/VALEURS MOBILIERES

je le répète (encore une fois ..., je pointerais l'article de loi qu'on arriverait à m'affirmer l'inverse) LES VENTES D'IMMEUBLES SUR LE TERRITOIRE BELGE = ACTE NOTARIE BELGE !


EDIT :

Tout ce que t'a posté ici est faux depuis le début ...

genre

- "suffit de faire une donation" Oo°
- "Complètement non, mais on sait diminuer très très fortement une part aux enfants " Oo°

mais bon continue ca me fait passer ma soirée, le match vient de se terminer et j'ai rien à foutre.

à oui, et je parle même pas des taux que t'annonce de 2 à 5%
ni 2, ni 5 ne sont correct.

edit :

un excellent lien, pour t'éviter de raconter des âneries.

http://www.droit-fiscalite-belge.com/article928.html

beber70 a dit:

faux ...

la répartition se fait comme suit :

( total des actifs + passifs ) / (nombres d'enfants + 1 )

le résultat = la part minimale de chaque enfant.

Si la grand mère liquide son patrimoine pour pas un rond, les ayants droits ont 20 ans pour revenir en arrière. (Et les procès sont gagnés 99/100 en faveur des lèsés. Même si ils avaient plus vu la grand mère depuis 10 ans.)

Donnation de 2 à 5% ... c'est uniquement pour des sommes d'argent ! En belgique la vente/don/viager d'un bien immobilier est TOUJOURS soumis à acte authentique chez un NOTAIRE.

La seule solution (mais encore une fois, exposé au risque de procès futur) c'est :

Donation de l'usufruit de la maison, comme cela le jour ou elle décède la maison revient à l'usufruitier sans qu'il ait à déboursser des frais de succession. Impossible de donner une maison autrement de son vivant sans passer par la case NOTAIRE.

(hormis, mais bon on rentre dans le compliqué, rachat de part de société mais qui si fait de facon louche == prix ridiculement bas, le fisc te tombe dessus)





(le reste c'est juste bon à mettre à la poubelle)

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Je dirais que c'est plutôt la nue propriété qui doit être donnée et non pas l'usufruit.

Dans tous les cas, si la valeur de l'opération semble insuffisante pour l'état (valeur du bien selon le marché de 500.000€ mais que ta grand mère vend le bien via viager sur base d'une valeur de 10.000€), lui te fera d'office cracher les droits d'enregistrement pour la valeur du bien selon le marché... Bref, tu raques quand même !

Thibz a dit:

Il suffit de faire une donation par exemple

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Ce n'est pas gratuit et les enfants lésés peuvent la contester par la suite

C'est juste impossible de faire ce que tu veux faire, y a des méthodes un peu mieux que d'autres, mais tu n'arriveras jamais à 100%.

Ce thread est juste un amas de conneries

Et toute façon pour faire ça, il faut toute façon passer par le notaire et avocat... tu peux même prendre un abo mensuel tellement ça peut être complexe à mettre en place :x

Je suis pas specialiste ms je connais un peu la matiere et je peux te dire que y'a un nbre incalculable de conneries ds les réponses déjà données. Un conseil : va voir un avocat, la facture peut s'avérer salée si l'opération est pas bien menée. Ceci dit te renseigner un max est une très bne chose, au plus tu en sais au moins il faudra t'en expliquer et au moins ça te coûtera.

Azinou a dit:

Je dirais que c'est plutôt la nue propriété qui doit être donnée et non pas l'usufruit.

Dans tous les cas, si la valeur de l'opération semble insuffisante pour l'état (valeur du bien selon le marché de 500.000€ mais que ta grand mère vend le bien via viager sur base d'une valeur de 10.000€), lui te fera d'office cracher les droits d'enregistrement pour la valeur du bien selon le marché... Bref, tu raques quand même !

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+1 j'ai tapé un peu vite

BelZe a dit:

Ce n'est pas gratuit et les enfants lésés peuvent la contester par la suite

C'est juste impossible de faire ce que tu veux faire, y a des méthodes un peu mieux que d'autres, mais tu n'arriveras jamais à 100%.

Ce thread est juste un amas de conneries

Et toute façon pour faire ça, il faut toute façon passer par le notaire et avocat... tu peux même prendre un abo mensuel tellement ça peut être complexe à mettre en place :x

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euh, donation de la nue propriété, avec usufruit pour la grand mère c'est 2 rdv chez le notaire (maxi) .

après comme déjà dit plus haut, c'est soumis au risque de voir les ayants droits te péter les valseuses après.

EnTrAnCeD a dit:

Je suis pas specialiste ms je connais un peu la matiere et je peux te dire que y'a un nbre incalculable de conneries ds les réponses déjà données. Un conseil : va voir un avocat, la facture peut s'avérer salée si l'opération est pas bien menée. Ceci dit te renseigner un max est une très bne chose, au plus tu en sais au moins il faudra t'en expliquer et au moins ça te coûtera.

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C'est ce que je comptais faire... de toute façon en attendant je vais louer la maison et ça on ne pourra pas m'en empêcher c'est certain... et je passerais quand j'aurais les infos nécessaire et que je verrais si c'est vraiment faisable sans avoir d'emmerdes par la suite.