Alors, pour être complet, et en lien avec la déduction pour habitation propre et unique (DPHU) :
Case à compléter :
Dans le cadre III : 1100 - 1101 - 1104
Dans le cadre IX : 1370 - 1374 (ou 1375 --> dans le cas d'un achat immobilier ultérieur faisant que ce n'est plus ton unique bien) - 1373 - 1371 (pour l'assurance mais je déconseille, je reviendrais dessus plus tard)
Méthode de calcul du montant à introduire case 1370 :
Normalement, l'organisme bancaire a du produire une attestation reprenant le montant des intérêts et capital payé durant l'année écoulée.
Il faut sommer le montant des intérêts et du capital remboursé, cela donne donc le montant éligible à la DPHU. Si tu es le seul propriétaire, c'est la base de calcul pour la suite. Si tu es co-propriétaire avec quelqu'un, il faut multiplier ce montant par ton pourcentage de propriété.
Ce montant, tu peux l'insérer tel quel en case 1370, sachant que l'administration va automatiquement plafonner ton montant s'il dépasse la déduction autorisée.
Dans le cas de deux conjoints n'introduisant pas une déclaration commune, il n'y a pas de vase communicant possible ! De fait, si c'est votre première année de prêt, et que le total éligible est inférieur à - Je suppose une répartition de propriété 50/50 - 2*le plafond autorisé (2.260€ si l'habitation n'est plus ton unique propriété - possible qu'après la première année de ton emprunt - ou 3.010 si c'est toujours ton unique bien), il faudra introduire les montants au prorata de votre propriété respective. Ce qui peut, en fonction de la différence de revenus entre vous deux, vous faire perdre en récupération d'impôt.
Documents / annexes à joindre :
Deux documents doivent être joint en annexe impérativement :
- Pour la première année de déduction : l'attestation de base qui atteste que l'emprunt respecte toute les conditions (durée de + de 10ans, présence d'une inscription hypothécaire, etc...)
- Pour chaque année : L'attestation du montant des intérêts et capital remboursé.
Optimalisation possible - Astuce 1 - Sans risque autre que son rejet par le fisc
Une des optimalisations possibles, c'est, si tu peux le justifier, en tant que salarié, via du travail à domicile non repris en télé-travail dans ton contrat, ou en tant qu'indépendant, si ton domicile te sert de bureau, de déduire une partie des intérêts payés à titre de frais professionnel.
Par exemple, supposons les éléments suivants :
- Emprunt à annuité constante et dont la mensualité de remboursement s'élève à 1.200€
- Total du capital remboursé durant l'année = 4.400 € (répartition imaginaire mais tout à fait plausible en début de prêt)
- Total des intérêts payés durant l'année = 10.000 € (répartition imaginaire mais tout à fait plausible en début de prêt)
- Répartition de propriété : 50/50
- Utilisation d'un espace professionnel dans le domicile de 10% sur l'espace total
- Toujours dans les conditions de la majoration
Vu les montants, tu disposes donc de 2.200€ de capital et 5.000€ d'intérêt à faire valoir dans ta part.
De ce montant, tu vas déduire ton plafond de 3010€ pour la DPHU, et, en supplément, pouvoir déduire 20% des intérêts de 5.000€ (car on suppose que les 10% de la surface total sont dans ta part de 50%, ce qui fait donc 1/5 de ta partie soit 20%) soit 1.000€. Gain en impôt : 1.000€à ton taux marginal (= le pourcent le plus haut de tes tranches d'imposition).
Si tu choisis de déclarer tes frais réels (que tu sois indépendant ou salarié), je ne peux que te conseiller d'aller voir un comptable pour que, soit il te brief, et tu te démerdes, soit qu'il te fasse cela. Les gains peuvent aller d'inexistant à colossaux en fonction des situations et des frais qui seraient tout à fait justifiable dans ton chef.
Optimalisation possible - Astuce 2 - /!\ Super méga dangereux - à tes risques et périls /!\
La, cette option, je ne la conseillerais jamais, mais elle existe, et certains sont assez fous pour la prendre.
L'idée, ici, est d'amortir ton bien et déduire la partie professionnel. Tu peux avoir des gains énormes, MAIS, car il y a un mais, c'est que, dans le cas où tu revendrais ton bien, la plus value que tu vas faire, tu vas te faire taxer dessus...
Imaginons, tu achètes, aujourd'hui, un bien qui vaut 200.000€, en 50/50. Tu as donc ta part qui vaut 100.000€. Supposons que tu as aussi un espace professionnel de 10% de l'espace total, cela veut donc dire que tu as 20.000€ à amortir. A la fin, tu auras déduis 20.000€, soit un gain potentiel de 10.000€. Cool me diras-tu, ouais, sauf que, supposons maintenant, vous devez vendre, peu importe la raison.
Vous vendez le bien à 400.000€, étant donné que c'est du 50/50, il y a 200.000€ qui t'es imputé. Sur ces 200.000€, la part professionnelle s'élève à 40.000€, et la valeur théorique de cette partie professionnelle est (virtuellement) de 0. A ce moment, tu te fais taxer sur tes 40.000€, soit potentiellement 20.000€ à raquer.
Bref, cette option n'est à envisager que si tu décides de garder ce bien jusqu'à ta mort.
Optimalisation possible - Astuce 3 - /!\ Super méga dangereux - à tes risques et périls /!\
La première année, il peut être tentant de déduire aussi son assurance solde restant du afin de grappiller quelques euros de déduction. Cependant, ce n'est pas forcément intéressant. En effet, une des "lois" générales de la fiscalité, c'est que, si tu peux déduire d'un côté, c'est que t'es taxé de l'autre. Bref, si jamais cette assurance doit intervenir en raison du décès d'un de vous deux, si vous aviez déduit ne fut-ce qu'une fois cette assurance, l'intervention sera taxé, et considéré comme du revenus professionnel, soit à ton taux marginal.
Conclusion : Tu perds potentiellement un peu de sous la première année (logiquement, la seconde année étant complète, les intérêts + capital doivent largement suffire à dépasser le plafond pour la DPHU), mais vous économiserez la blinde en cas de décès d'un de vous deux avant la fin de l'emprunt.
Cette option n'est à envisager que si vous êtes sur et certains de vivre au-dela de la durée de l'emprunt.
Voilà, je pense avoir fait un tour rapide de la question, si tu veux savoir plus --> go chez un comptable ou alors, tu me paies x)
