Je vais temporiser ce que certains disent ici concernant la quotité et par rapport à ce que mon propre banquier m'a dit (un gamerz soit dit en passant).
La quotité
> 100% : Ils ne prêtent pas
< 100% : Ils prêtent peut être
Après, que ta quotité varie de 99% à 80% ça influe un peu sur le taux
Si ta quotité est <= 80% ça n'influe plus sur le taux
Conditions d'octroi de prêt
1) Les conditions légales s'appliquent
Je ne sais plus les détails, mais en gros le DISPONIBLE du couple ne peut pas être inférieur au seuil de pauvreté. Le revenu disponible = la somme des salaire - les emprunts en cours (voitures / loyers) - l'emprunt que tu souhaites contracter
2) Les conditions de la banque :
En générale pour limiter les risques, la banque va s'assurer qu'il te reste plus que le seuil de pauvreté + une condition genre "tu ne peux pas rembourser des emprunts qui te coutent plus que 65% de tes revenus"
Si tu rentres dans ces 2 conditions là, il n'y a pas de discussion et ton emprunt est accepté directement en agence. Si ce n'est pas le cas, ton banquier va devoir faire un dossier et justifier et envoyer ça au siège social où ce sera lu par des grattes papiers qui font du "Risk".
Taux
En agence, ton banquier à une marge de manoeuvre. Par exemple si c'est 3,45% à l'affiche, il peut peut être de son propre gré directement te proposer du 3.0% (je tape des chiffres au hasard).
Au delà de ça ? Dossier + justification pour les grattes papiers
Conclusions
Dans tous les cas il vaut mieux privilégier une formule qui te fait rentrer dans les conditions standard direct, comme ça tu garde toute ta force de négociation pour le taux.
J'ai acheté récemment avec ma copine et ce qu'on a fait c'est qu'on a fait un emprunt hypothécaire à 100% de la valeur du bien. En grattant un peu ses sous (et une petite somme empruntée à mes parents, ce que la banque ne sait pas) on a su mettre un peu pour les frais mais on a quand même un prêt à tempérament sur 4 ans (mais bon, pour qques k€, il vaut mieux payer du 4,45% pendant 4 ans que du 2,1% pendant 15 ans).
Résultat on a un emprunt hypothécaire sur 15 ans à 2.1% et un tempérament à 4.45% sur 4 ans.
Le tout en ayant vraiment très peu d'argent de côté.
Ca a été possible uniquement parce qu'on a une bonne capacité de remboursement. En plus de ça mon banquier est jeune, nous aussi donc c'est l'opportunité de construire une relation long terme avec des bons clients pour lui (ma femme est officier à l'armée => salaire garanti, et moi consultant => potentiel de croissance important).
Evidemment on a su faire ça aussi parce qu'on a commencé petit avec un appartemment pas cher dans un état impeccable (pas de travaux) à Charleroi.
Mais clairement il vaut mieux acheter que louer.
J'ai fais le calcul, mais grosso modo, avec ce qu'on va retoucher des contributions grâce à la déduction de l'emprunt, je peux considérer que quasiement 50% de ce que je rembourse (de mon prêt hypothécaire) est payé par l'état
(Sans rentrer dans les détails, j'ai à peu près 500€ de remboursement et on va retoucher 3k/ an)
A nouveau ça tombe bien car on a fait l'achat minimum pour déduire le plafond déductible.
