Promesse locative: valeur?

Azinou a dit:

Clair que toi, tu laisserais pas passer

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Non mais je reste tjs très courtois et ouvert à la discussion. Aller en procédure pour des petits trucs comme ça, c'est d'un débile.

Je suis aussi un grand partisan de la résolution à l'amiable des conflits, un compromis où chacun peut s'y retrouver pour éviter les conflits futurs. Néanmoins, je reconnais aussi qu'il est impossible de négocier avec certaines personnes.

Sinon, pour me faire "l'avocat" de ton ami ... (précision : ce n'est pas mon domaine d'expertise et conseilleur n'est pa payeur).

Ton pote n'aurait jamais dû signer ça.
C'est une promesse, ça ne vaut pas bail, mais ça a quand même une valeur juridique. Il y a une histoire de délai de rétractation (non prévu ici), mais je ne pense pas que ça pourra jouer.

20 FEVRIER 1991. - CODE CIVIL. - LIVRE III _ TITRE VIII _ CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.
Art. 1bis. <Inséré par L 2007-04-26/64, art. 2; En vigueur : 15-06-2007> Tout bail tombant sous la présente section affectant la résidence principale du preneur doit être établi dans un écrit qui devra contenir indépendamment de toutes autres modalités : l'identité de toutes les parties contractantes, la date de prise en cours, la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble couvrant l'objet locatif et le montant du loyer.

Si ce que tu liste à la première page est exacte, les formes prescrites pour le bail ne sont pas respectées.
Le propriétaire ne peut même pas invoquer un bail oral (que ton pote contestera très probablement) vu la présence de cet écrit.

Il n'y a donc pas de bail !!!
Petit bonus, même si le proprio fait de sa gueule, comme il n'y a pas de bail, il n'y pas de bail enregistré. Si ton pote voulait faire la catin, il pourrait reconnaître un "bail oral", donc non enregistré, donc la loi lui permet de résilier celui-ci à tout moment et sans indemnités. Comme le bail aurait dû commencer hier, ton pote ne lui doit qu'un jour de loyer (loyer/30 = ce qu'il devrait payer).
Bon, cette technique aura pour effet de faire enrager le propriétaire, c'est très très limite en droit (abus de droit?), mais je pense qu'on ne sort pas de ce qui est prévu par la loi (encore une fois, pas mon domaine d'expertise).
Par contre, que ce couillon n'aille rien signer de plus. RIEN !!!

Rupture de la promesse. Devant un tribunal, une éventuelle indemnité pourrait être due (je ne connais pas la jurisprudence ou la doctrine à ce sujet en matière de baux de ce genre). Ton pote a donc intérêt à négocier avec le propriétaire une indemnité qui conviendrait aux deux (tout en gardant à l'esprit le paragraphe précédent). Une à deux semaines de loyer pourraient être une base raisonnable de négociation (je ne sais pas si le proprio pourrait avoir plus, pour ton pote payer plusieurs mois serait exagéré même si ça lui ferait la leçon).

Élément aggravant pour ton ami :
- le délai était très court (moins d'un mois), même si peut-être justifié par la situation (d'expérience, un bien en location peut partir en une après-midi). Donc difficile d'argumenter que la promesse aurait pu être oubliée, trop éloignée dans le temps, retards imprévus, etc. C'est un délai qui peut sembler normal le temps de faire qq travaux de rafraichissement des lieux.
- a-t-il des preuves d'avoir repris contact avec le propriétaire pour demander ce qu'il en était avant de signer ailleurs? On dirait que non. Deuxième grosse connerie.

Élément "atténuant" éventuel :
- a-t-il des traces écrites du fait que le proprio voulait louer à d'autres personnes, qu'il continuait à prospecter des locataires éventuels? Si oui, ça va nettement l'aider dans la négociation de l'indemnité de rupture.
- peut-il prouver que l'annonce est restée en ligne, que le propriétaire a continuer à faire visiter l'appartement, à prendre de nouveaux rendez-vous? Ca peut aussi l'aider dans la négociation.


Et enfin, la technique dite "de l'autruche" : ton pote fait le mort et ne répond plus à son téléphone/ses mails. Il attend de voir si le propriétaire est suffisamment déterminé que pour entamer le début des procédures judiciaires (mise en demeure par lettre recommandée, etc.).
Il peut éventuellement avoir le propriétaire à l'usure, ce dernier coupant ses pertes et laissant tomber l'affaire. Néanmoins, après l'usage de cette technique, ce sera dur de plaider sa bonne foi et sa proactivité (obvious), ça peut se retourner contre lui face à un propriétaire déterminé.
Il faut aussi s'apprêter à couper les ponts avec le propriétaire et toute influence qu'il pourrait éventuellement avoir (il ne faut pas s'attendre à relouer chez lui ou un de ses amis de si tôt ; la fameuse question des listes noires ; etc.).

Je n'ai pas tout justifié en droit, mais ça donne des idées avec lesquelles jouer.
Par contre, si le problème s'envenime, il faudra alors passer à la vitesse supérieur et que ton ami se rende chez son avocat (et non plus simplement poser la question sur un forum).

Je pense avoir fait le tour de ce que j'avais en tête ce matin.

Maintenant, dans toutes mes recherches de location, je n'ai jamais vu un proprio qui fait signer des promesses comme ça. On a peut-être affaire à un proprio "connard procédurier".

PS : tiens, je viens de penser à la "technique de l'enculé". Reconnaître un bail oral (suite à la promesse), comme il n'y a pas d'inventaire il va chier dans les coins et pisser sur les murs, et puis rupture du bail. XD
Par contre, en relisant, je ne pense pas que le proprio va lâcher les clefs sans bail signé. ^ ^

Le pire la dedans, c'est qu'après on s'étonne que les propriétaires soient un peu plus méfiants sur leurs possibles locataires.
Tu m'étonne, si a chaque fois qu'ils signent un truc, ils se font baiser par la suite

Sig le Troll a dit:

Je suis aussi un grand partisan de la résolution à l'amiable des conflits, un compromis où chacun peut s'y retrouver pour éviter les conflits futurs. Néanmoins, je reconnais aussi qu'il est impossible de négocier avec certaines personnes.

Sinon, pour me faire "l'avocat" de ton ami ... (précision : ce n'est pas mon domaine d'expertise et conseilleur n'est pa payeur).

Ton pote n'aurait jamais dû signer ça.
C'est une promesse, ça ne vaut pas bail, mais ça a quand même une valeur juridique. Il y a une histoire de délai de rétractation (non prévu ici), mais je ne pense pas que ça pourra jouer.

20 FEVRIER 1991. - CODE CIVIL. - LIVRE III _ TITRE VIII _ CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.
Art. 1bis. <Inséré par L 2007-04-26/64, art. 2; En vigueur : 15-06-2007> Tout bail tombant sous la présente section affectant la résidence principale du preneur doit être établi dans un écrit qui devra contenir indépendamment de toutes autres modalités : l'identité de toutes les parties contractantes, la date de prise en cours, la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble couvrant l'objet locatif et le montant du loyer.

Si ce que tu liste à la première page est exacte, les formes prescrites pour le bail ne sont pas respectées.
Le propriétaire ne peut même pas invoquer un bail oral (que ton pote contestera très probablement) vu la présence de cet écrit.

Il n'y a donc pas de bail !!!
Petit bonus, même si le proprio fait de sa gueule, comme il n'y a pas de bail, il n'y pas de bail enregistré. Si ton pote voulait faire la catin, il pourrait reconnaître un "bail oral", donc non enregistré, donc la loi lui permet de résilier celui-ci à tout moment et sans indemnités. Comme le bail aurait dû commencer hier, ton pote ne lui doit qu'un jour de loyer (loyer/30 = ce qu'il devrait payer).
Bon, cette technique aura pour effet de faire enrager le propriétaire, c'est très très limite en droit (abus de droit?), mais je pense qu'on ne sort pas de ce qui est prévu par la loi (encore une fois, pas mon domaine d'expertise).
Par contre, que ce couillon n'aille rien signer de plus. RIEN !!!

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Pas réellement. A part l'identité précise des parties, le reste se retrouve. L'identité pourrait correspondre aussi aux signatures avec le nom en-dessous.

Par contre, ton histoire de bail non-enregistré n'a aucun effet pour les baux de courte durée. On ne peut pas l'invoquer pour le cas d'un bail de moins de trois ans. Quand bien même on pourrait le faire, une fois que le bailleur irait en justice, s'il n'est pas con, il fait enregistrer le bail en même temps (aucune pénalité de retard et paiement de 25 €). En plus, s'il fait par citation, ça passera par l'enregistrement et donc, le bail devra être enregistré. C'était bien tenté mais ça ne passe pas

Sig le Troll a dit:

Rupture de la promesse. Devant un tribunal, une éventuelle indemnité pourrait être due (je ne connais pas la jurisprudence ou la doctrine à ce sujet en matière de baux de ce genre). Ton pote a donc intérêt à négocier avec le propriétaire une indemnité qui conviendrait aux deux (tout en gardant à l'esprit le paragraphe précédent). Une à deux semaines de loyer pourraient être une base raisonnable de négociation (je ne sais pas si le proprio pourrait avoir plus, pour ton pote payer plusieurs mois serait exagéré même si ça lui ferait la leçon).

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Pour moi, le bailleur pourrait, tout au plus, demander 1 mois.

Sig le Troll a dit:

PS : tiens, je viens de penser à la "technique de l'enculé". Reconnaître un bail oral (suite à la promesse), comme il n'y a pas d'inventaire il va chier dans les coins et pisser sur les murs, et puis rupture du bail. XD
Par contre, en relisant, je ne pense pas que le proprio va lâcher les clefs sans bail signé. ^ ^

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Même si tu le fais, et en l'absence d'état des lieux d'entrée, le bailleur peut démontrer, par toutes voies, que les dégradations viennent du locataire. La charge de la preuve est simplement renversée. Ca m'est déjà arrivé et j'ai su démontrer les dégradations.

C'est comme les petits malins de locataires, se croyant très intelligents, qui envoie un mail ou sms en disant "je suis d'accord avec votre état des lieux", ne le signent pas et, à la sortie, refusent de payer les dégradation car pas de signature sur le document d'entrée des lieux. PLEASE, vous avez dit "ok", ça a la même valeur.

Dieu Bisounours a dit:

Pas réellement. A part l'identité précise des parties, le reste se retrouve. L'identité pourrait correspondre aussi aux signatures avec le nom en-dessous.

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Il manque aussi le lieu.

A relire les points, on pourrait même dire que la promesse tenait jusqu'au 30/05. Enfin, je ne comprends pas trop, puisqu'ils parlent de contrat à la remise des clefs, mais pas d'une remise des clefs le 30/05.
Je ne sais pas ce que ces dates viennent faire là. Il ne serait plus tenu par la promesse alors?

Par contre, ton histoire de bail non-enregistré n'a aucun effet pour les baux de courte durée. On ne peut pas l'invoquer pour le cas d'un bail de moins de trois ans. Quand bien même on pourrait le faire, une fois que le bailleur irait en justice, s'il n'est pas con, il fait enregistrer le bail en même temps (aucune pénalité de retard et paiement de 25 €). En plus, s'il fait par citation, ça passera par l'enregistrement et donc, le bail devra être enregistré. C'était bien tenté mais ça ne passe pas

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Ouais, je tire sur la notion et j'ai lu trop vite pour le bail de courte durée. XD
Il ne peut pas le faire basculer en 3-6-9 à défaut d'écrit?
De toute façon, si le proprio considère qu'il y a un bail, aucune disposition prescrite à peine de nullité n'a été respectée et rien n'est enregistré. Bref, faible.

Pour moi, le bailleur pourrait, tout au plus, demander 1 mois.

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Je pense que ce serait généreux un mois, au vu de la situation (une cloche, un son). Les apparts partent vite et ce n'est qu'une promesse ...
Mais ouais, ça pourrait faire la leçon au gars de devoir lâcher ça.

Dieu Bisounours a dit:

Même si tu le fais, et en l'absence d'état des lieux d'entrée, le bailleur peut démontrer, par toutes voies, que les dégradations viennent du locataire. La charge de la preuve est simplement renversée. Ca m'est déjà arrivé et j'ai su démontrer les dégradations.



C'est comme les petits malins de locataires, se croyant très intelligents, qui envoie un mail ou sms en disant "je suis d'accord avec votre état des lieux", ne le signent pas et, à la sortie, refusent de payer les dégradation car pas de signature sur le document d'entrée des lieux. PLEASE, vous avez dit "ok", ça a la même valeur.

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Je faisais un peu l'imbécile là. XD

Voir la technique de la galette de pisse. XD

Sig le Troll a dit:

Il manque aussi le lieu.

A relire les points, on pourrait même dire que la promesse tenait jusqu'au 30/05. Enfin, je ne comprends pas trop, puisqu'ils parlent de contrat à la remise des clefs, mais pas d'une remise des clefs le 30/05.
Je ne sais pas ce que ces dates viennent faire là. Il ne serait plus tenu par la promesse alors?

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La promesse tenait jusqu'au 30/05 et le bailleur a bien donné son consentement le 30/05 transformant cette promesse en contrat. C'est un contrat très léger mais suppléer par les dispositions légales en matière de résidence principale.

Sig le Troll a dit:

Ouais, je tire sur la notion et j'ai lu trop vite pour le bail de courte durée. XD
Il ne peut pas le faire basculer en 3-6-9 à défaut d'écrit?
De toute façon, si le proprio considère qu'il y a un bail, aucune disposition prescrite à peine de nullité n'a été respectée et rien n'est enregistré. Bref, faible.

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S'il n'y a pas d'écrit, le bail oral est considéré comme un bail de 9 ans, effectivement. Néanmoins, tu tires une conclusion peut-être trop rapide (faudrait consulter jurisprudence et doctrine sur la question) : la promesse de bail n'ayant pas toutes les notions, le bail serait nul. Or, la loi est impérative. L'article 1bis est peut-être fait en faveur du locataire (certains dispositions de cette loi sont faites soit, pour le locataire soit, pour le bailleur) - à vérifier. Si c'est le cas, les mentions oubliées par le locataire (futur ?) ne le préjudicient pas. Au contraire, si c'était le propriétaire qui avait fait le document, là, c'était d'office nul (vraiment, c'est à vérifier et avec moi, ça va au procès pour briser les reins du locataire appauvri ).

Dernier élément : est-ce que toutes les mentions doivent être présentes à peine de nullité !? A vérifier encore une fois

Sig le Troll a dit:

Je pense que ce serait généreux un mois, au vu de la situation (une cloche, un son). Les apparts partent vite et ce n'est qu'une promesse ...
Mais ouais, ça pourrait faire la leçon au gars de devoir lâcher ça.

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Tout se négocie mais un quartier n'est pas un autre. Certains galèrent à trouver des locataires viables et intéressants dans certains quartiers de Bruxelles, par exemple. Enfin, c'est à discuter pour déterminer l'indemnité.

En tout cas, ça peut vite devenir un débat très juridique même si je fais plus du bail commercial ahahah

Sig le Troll a dit:

Je faisais un peu l'imbécile là. XD

Voir la technique de la galette de pisse. XD

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Toi, je sais mais il y en a qui ose... Ils arrivent devant le Juge, sûr d'eux et se font démonter. Ca me fait tellement rire

Comme quoi, ça fait longtemps que je n'ai plus fait de baux.

Ca ne me manque pas. ^ ^


Moralité : négocier avec le proprio.

Sig le Troll a dit:

Comme quoi, ça fait longtemps que je n'ai plus fait de baux.

Ca ne me manque pas. ^ ^

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Le truc le plus chiant du monde Faut rester dans le commercial, les gens sont plus rationnels !

Merci à tous pour vos avis pertinents!

J'ai plus qu'à lui faire un petit rapport avec les possibilités, même si je pense que la négociation à l'amiable reste le mieux.

Perso je paierais jusqu'à ce que le proprio retrouve quelqu'un, c'est le mieux qu'il puisse faire, et s'en tirer avec le moins de frais.

Dieu Bisounours

La pause de midi porte conseil. Je pense qu'on fait bcp de branlette juridique pour rien. Pour moi il n'y a pas bail. La bêtise a été de signer une promesse non synallagmatique.
De mon expérience, les bailleurs font signer un contrat de bail, pas une promesse, qu'ils soient en dèche pour trouver des locataires ou non. Il y a une meilleure protection juridique.

Pour moi, le dommage d'une promesse non tenue est inférieur au dommage subi s'il n'y avait pas eu un respect du bail. Dans le cas d'espèce, on peut douter de la sincérité du bailleur (selon les dires de Kaly) même si son ami n'a pas géré cette affaire en BPF. Ca ne semblait pas tant "attendre pour faire des travaux" que "attendre pour voir si on ne trouve pas qq'un de mieux". Mais j'admet, promesse unilatérale il y a.

C'est sur le montant de l'indemnité que j'hésite. Tu sembles dire un mois au minimum, je pense dire moins (d'expérience, les bailleurs que j'ai connu mettent qq jours pour retrouver qq'un, surtout quand ils ont déjà une liste de candidats ayant visité l'appart). Je crois qu'il vaut mieux préciser un montant fixe que de dire "jusqu'à ce que je trouve un autre locataire", car le proprio peut faire durer (il s'en fout, il est payé). Vu la situation, une quinzaine de jours ne me semblait pas déraisonnable ... encore une fois, dans une optique de défense de l'ami et non du bailleur.



Pour en revenir à la branlette ... je pense que ces dispositions protègent tant le bailleur que le locataire ... et tiennent à l'essence même du contrat. Objet, parties, montant, durée ... c'est la base du contrat de bail (résidence principale du preneur).
Néanmoins, pour bien faire, je devrais citer le deuxième alinéa de cet article (que j'avais un peu négligé lors de ma lecture rapide des textes) :
La partie contractante la plus diligente pourra, faute d'exécution dans les huit jours d'une mise en demeure signifiée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, contraindre l'autre partie par voie procédurale s'il échet à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon l'alinéa 1er et requérir si besoin que le jugement vaudra bail écrit.
Donc autre petit plaisir ... ce n'est pas impossible que le propriétaire fasse établir un bail. A voir si ce serait accepté en justice.
Et un point de plus qui me fait dire que ces prescriptions sont une condition nécessaire du contrat.

Brefle, j'espère ne pas m'être perdu encore une fois en chemin.

Heureusement que le droit existe: le mec s'est pas fait arnaqué par un proprio,il a signé des trucs à torts et à travers (la promesse puis finalement un bail ailleurs)...

Si on met même de côté la loi, la justice serait qu'il indemnise le proprio, la légèreté n'est pas du côté du proprio.

Sig le Troll a dit:

Dieu Bisounours

La pause de midi porte conseil. Je pense qu'on fait bcp de branlette juridique pour rien. Pour moi il n'y a pas bail. La bêtise a été de signer une promesse non synallagmatique.
De mon expérience, les bailleurs font signer un contrat de bail, pas une promesse, qu'ils soient en dèche pour trouver des locataires ou non. Il y a une meilleure protection juridique.

Pour moi, le dommage d'une promesse non tenue est inférieur au dommage subi s'il n'y avait pas eu un respect du bail. Dans le cas d'espèce, on peut douter de la sincérité du bailleur (selon les dires de Kaly) même si son ami n'a pas géré cette affaire en BPF. Ca ne semblait pas tant "attendre pour faire des travaux" que "attendre pour voir si on ne trouve pas qq'un de mieux". Mais j'admet, promesse unilatérale il y a.

C'est sur le montant de l'indemnité que j'hésite. Tu sembles dire un mois au minimum, je pense dire moins (d'expérience, les bailleurs que j'ai connu mettent qq jours pour retrouver qq'un, surtout quand ils ont déjà une liste de candidats ayant visité l'appart). Je crois qu'il vaut mieux préciser un montant fixe que de dire "jusqu'à ce que je trouve un autre locataire", car le proprio peut faire durer (il s'en fout, il est payé). Vu la situation, une quinzaine de jours ne me semblait pas déraisonnable ... encore une fois, dans une optique de défense de l'ami et non du bailleur.



Pour en revenir à la branlette ... je pense que ces dispositions protègent tant le bailleur que le locataire ... et tiennent à l'essence même du contrat. Objet, parties, montant, durée ... c'est la base du contrat de bail (résidence principale du preneur).
Néanmoins, pour bien faire, je devrais citer le deuxième alinéa de cet article (que j'avais un peu négligé lors de ma lecture rapide des textes) :
La partie contractante la plus diligente pourra, faute d'exécution dans les huit jours d'une mise en demeure signifiée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, contraindre l'autre partie par voie procédurale s'il échet à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon l'alinéa 1er et requérir si besoin que le jugement vaudra bail écrit.
Donc autre petit plaisir ... ce n'est pas impossible que le propriétaire fasse établir un bail. A voir si ce serait accepté en justice.
Et un point de plus qui me fait dire que ces prescriptions sont une condition nécessaire du contrat.

Brefle, j'espère ne pas m'être perdu encore une fois en chemin.

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Nonon, tout me semble juste même si on est pas d'accord sur la promesse et le bail simplement. Pour moi, il y a eu promesse, acceptation donc, bail. Le bail est bien existant, de mon côté mais, de toute façon, ce n'est pas le souci ici.

Pour le mois d'indemnité, je donne juste le maximum. Il est évident qu'il faudrait négocier avec le propriétaire pour éviter toute procédure.

Je me base sur la rupture de la promesse, plus de consentement des parties, donc plus de contrat possible, mais indemnisation relative à cette rupture.

Façon de voir les choses.

Car s'il doit indemniser un bail de courte durée, ça va douiller, et plus qu'un mois de loyer.

Sig le Troll a dit:

Je me base sur la rupture de la promesse, plus de consentement des parties, donc plus de contrat possible, mais indemnisation relative à cette rupture.

Façon de voir les choses.

Car s'il doit indemniser un bail de courte durée, ça va douiller, et plus qu'un mois de loyer.

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C'est 3 mois d'indemnité

Dieu Bisounours a dit:

C'est 3 mois d'indemnité

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C'est la durée du bail, vu que tu ne peux pas décider unilatéralement de mettre fin au contrat.
La jurisprudence établit peut-être une pondération pour certains cas.
La doctrine (et jurisprudence) est d'accord pour dire qu'il y a une liberté contractuelle des parties pour des clauses de résiliation anticipées. Néanmoins, ici, nous n'avons pas de contrat écrit avec des clauses de résiliation.