$, placements, investissements et déductions fiscales

Discussion dans 'Travail, jobs' créé par StarflaM, 23 Août 2012.

  1. Offline
    koraz Tiède
    Ma solution reste plus rentable que des kots.

    Merci de l'infos les jeunes :)
    koraz, 23 Août 2012
    #21
  2. Offline
    THiBOo Elite
    Le truc à prendre en compte aussi et qui a pr moi, une certaine importance, c'est que des étudiants seront toujours beaucoup moins ... "attentifs" à la bonne tenue de l'appartement.
    Mais c'est un avantage (ils vont pas te faire chier pcq la peinture est un peu vieille) qu'un inconvénient (faut t'attendre à devoir chaque année faire qq ptits frais dans l'appart).

    Topic intéressant sinon.
    Pour ma part, j'ai un profil extrêmement défensif. Je limite le risque au maximum.

    J'ai un emploi qui m'octroie un bon niveau salarail, avec la carte essence/voiture de société, chèques repas (même si ça n'a aucun impact sur la fiscalité), assurance DKV, assurance groupe et je pense, une assurance pension complémentaire, mais jsuis pas sûr :D
    J'ai donc pris l'assurance pension plafonnée à 910€ / an chez AXA pr les raisons que tout le monde connaît.

    A côté de ça, j'ai acheté mon appartement seul dans lequel je compte vivre encore 2 ou 3 ans maximum avant d'acheter une maison (à priori, avec ma copine). Je mettrai alors mon appartement actuel en location, le loyer remboursant quasi le prêt.
    (D'ailleurs je serais assez intéressé de savoir si niveau fiscal je suis taxé sur les revenus locatifs).

    Niveau placement, j'en fais aucun, j'ai "pas confiance" dans la bourse et j'ai un peu "peur" de m'y plonger, pcq je suis du genre à me plonger à fond dans qqc et à tout lire dès que je le fais.
    J'ai fait pas mal de paris en ligne et qd je m'y suis lancé, j'ai juste passé des w-e entiers à suivre les résumés de match (foot, hockey, basket, baseball, ...), à mater les stat et à faire des projections. Je faisais pour 1k de bet par jour, parfois même dans des sports où j'y connaissais rien du tout et uniquement basé sur les stats de match ... Au final, j'y ai gagné pas mal (ça m'a payé la totalité des frais de notaire lors de l'achat de mon appart et une bonne partie des travaux/mobiliers). Sauf que ça devenait trop prenant. Du coup, j'ai arrêté et je continue à bet mais en dilettante.
    A ce niveau d'ailleurs, je me demande si c'est pas parfois plus rentable que la bourse ... D'autant que c'est pas taxé ...

    Niveau fiscal par contre, ce qui est intéressant aussi et qui passe sans souci, c'est de déduire un certain montant de frais de transport en commun. Je pense qu'on peut déduire 275€ / an, sans que "ça fasse louche" et ce même si on a une voiture de société. J'étais chez un client en plein centre ville près de la Gare Centrale, y aller en métro me prenait 15', y aller en voiture était une horreur en plus du parking.

    Sinon, pour les comptes d'épargnes, à un moment DB faisait une grosse promo sur leurs comptes DB@max à 3% d'intérêt, j'ai sauté sur l'occasion et c'est bien vite descendu vu le succès qu'ils ont eu. Aujourd'hui ça doit tourner à 2,40% ... Pas plus.

    J'avais à un moment aussi cherché qq renseignements sur le statut d'indépendant complémentaire (principalement pour les déductions fiscales d'une partie de mon eau/électricité, ... et la possibilité de récupérer la TVA sur l'achat de matériel informatique), mais j'avoue ne pas avoir cherché plus que ça. Malgré que ça avait l'air intéressant dans une certaine mesure, mais je n'aurais pas assez de revenus (vu que je ne chercherais pas forcément à en faire) pour justifier cette activité. Et que dans le cas contraire, ça demande pas mal de "chipotages" on va dire ...
    THiBOo, 23 Août 2012
    #22
  3. Offline
    Ocmas Elite
    Nice topic, qui part même pas en couille après 2 pages :D

    Je me demande aussi quoi faire avec mon salaire. Je suis dans le domaine de l'assurance, donc j'ai ce qu'il me faut en épargne pension/long terme mais mis à part ça, je tappe tout sur mon compte épargne :/ Profil trop défensif pour me risque à la bourse ! Je veux bien avoir un rendement de 0% mais pas prendre le risque de perdre.

    C'est vraiment possible que la banque prête 100% pour un immeuble de rapport, juste en payant les frais de notaire ? (même si les mensualités dépassent le 1/3 de tes revenus?!)
    Ocmas, 23 Août 2012
    #23
  4. Offline
    THiBOo Elite
    Les banques aiment bcp que tu puisses payer les frais de notaire donc NP! Y a qu'en France où on t'emmerde avec le 1/3 du salaire. Et ça n'a pas de sens cette règle. J'ai 40% de mon salaire qui part dans mon prêt quasi et ça me permet de malgré tout bien vivre et même de mettre de côté encore. C'est de la gestion et de la rigueur qu'il faut.

    Bref NP pr ton prêt.
    THiBOo, 23 Août 2012
    #24
  5. Offline
    koraz Tiède
    Mais à partir du moment ou tu vas louer le bien, ça rentre en compte, non?

    Imagine que tu gagnes 2k par mois mais que le prêt te coute 3k mais que tu loues 5 appartements à 700 euros (par exemple). Tu ne pourras jamais avoir ton prêt si ils ne prennent pas en compte le revenu locatif...
    koraz, 23 Août 2012
    #25
  6. Offline
    THiBOo Elite
    il dit qu'il voit pas le rapport.
    THiBOo, 23 Août 2012
    #26
  7. Online
    Akabane The Chemical Stig
    En même temps 40% de 1500 et de 10 000€ ça laisse une somme d'argent assez différente pour (sur)vivre pendant le mois :p
    Akabane, 23 Août 2012
    #27
  8. Offline
    StarflaM Elite
    Pour avoir fait 7 banques pour le prêt d'un investissement locatif dans le but de faire marcher la concurrence, la règle du 1/3 du salaire n'entre pas du tout en compte, c'est bon pour sa propre habitation ça (vu qu'elle ne rapporte pas).

    Dans le cas présent, les banquiers regardent les rentrées des loyers "bruts" (donc sans tenir compte des frais) et ils comptent 80 ou 85% de cette somme comme capacité de remboursement !

    Les fiches de salaire ils y jettent a peine un oeil...

    Et oui les banque prêtent pour 100% (parfois même 105-110% en apportant de bonne garantie sur votre emploi) mais plus la quotité est importante, moins les taux seront intéressants.
    StarflaM, 23 Août 2012
    #28
  9. Offline
    THiBOo Elite
    Évidemment ;) Après je restais dans des proportions de salaire "normales". Mais c'est sûr que ça change pas mal.
    THiBOo, 23 Août 2012
    #29
  10. Offline
    StarflaM Elite
    Pour le 1/3 j'ai donc répondu : c'est uniquement pris en compte pour le remboursement de sa propre et unique habitation. (qui ne rapporte rien).

    Pour la fiscalité du prêt, c'est juste qu'on ne peut pas déduire le remboursement du prêt de tes impôts quand c'est pour une maison/immeuble qui ne te sert pas de résidence.

    Quand c'est ton unique et première maison tu peux déduire de tes impôts les intêrets du capital emprunté que tu rembourses, jusqu'à un plafond de +/- 3000€/an. Ce qui est une somme assez coquette !

    Dans le cas de l'investissement locatif, pas de réduction du genre.

    Par la suite, si tu es déjà propriétaire d'appartements, studio tu n'auras plus droit c'est vrai à cette défiscalisation.

    Pour le reste niveau impôts, fiscalité il y a rien de particulier mis à part le précompte immobilier (qui équivaut à +/- 90% du revenu cadastral de l'immeuble en Wallonie) mais ça c'est le cas de tout propriétaire ! Tu payes par contre des impôts si tu loues à une activité professionnelle/un professionnel.
    StarflaM, 23 Août 2012
    #30
  11. Offline
    OxPrOoF Elite
    J'ai une question concernant la déduction fiscale (sur un prêt hypothécaire) :

    Si j'ai bien compris, on reçoit son salaire comme d'hab, en payant les impôts etc, rien ne change jusque là. Puis on fait sa déclaration fiscale, et l'état nous rembourse un montant (qui va jusque 3000€, c'est ça Starflam ?). Supposons un bien à 200K et un prêt de la même somme, ça reviendrait à combien ?
    OxPrOoF, 23 Août 2012
    #31
  12. Offline
    Hulk :v
    Perso, j'ai décidé d'acheter notre maison avec ma compagne, donc les épargne pension et tout le bazar, ce sera pour quand mon salaire aura un peu augmenté. Je suis déja bien content de pouvoir partir en vacances et mettre un peu de côté :D. De plus, avec l'assurance groupe payée par l'employeur, je ne sais pas s'il y a tellement d'intérêt de cotiser en plus. Toucher 200 ou 400K à la pension, je vois pas l'intérêt.
    Hulk, 23 Août 2012
    #32
  13. Offline
    Hulk :v
    Tu récupères pas 3000eur, tu peux dédurie 3000 eur, donc suivi ton niveau d'imposition, tu récupéreras jusqu'à 1500euro. Pour 200K, ça dépend de la durée, mais je dirais 900euro, plus ou moins.
    Hulk, 23 Août 2012
    #33
  14. Offline
    Ocmas Elite
    Autre petite question. Quand tu présentes ton projet d'investissement locatif à une banque, il faut que le bien visé soit déjà loué ou simplement les informer que l'appartement (où ça doit être obligatoirement un immeuble de rapport?) sera acheté dans le but d'une location est suffisant ?

    Je trouve cette règle du 1/3 complètement idiote. J'ai les moyens de louer un bien 700€/mois mais je ne peux pas faire un emprunt avec mensualités de 700€ parce que c'est plus d'1/3 de mon salaire -.-
    Ocmas, 23 Août 2012
    #34
  15. Offline
    StarflaM Elite
    Pour éviter de dire des bêtises (car je viens d'écrire un truc pendant 1/2h pour remarquer que c'était erroné).

    Je te conseille d'aller voir ceci :
    http://www.belgium.be/fr/logement/achat_et_vente/Pret_hypothecaire/avantages_fiscaux/

    Et ceci pour plus d'infos sur le plafond (en 2012 = 2830€ +70€ si 3 enfants à charge)
    http://minfin.fgov.be/portail2/fr/themes/dwelling/mortgage-loan/only-home.htm

    Pour le prêt de 200K€ voici un outil pour sortir un tableau d'amortissement
    http://dba.accesimmo.net/outils/outilstabamort.asp

    Pour un prêt de 20 ans à 3.5% (taux possible sur le marché actuel) tu rembourseras 1159€/mois.

    Pour la déduction ça dépendra de ton taux d'imposition et une fois défini tu retoucheras des contributions OU tu leur devras moins si tu es redevables ;)
    StarflaM, 23 Août 2012
    #35
  16. Offline
    Hulk :v
    Tu peux également ajouter que l'assurance solde restant dû peut être ajouté dans ce même panier de +/- 3000 euro, au début, ça sert à rien, par contre à la fin de ton prêt, ça peut combler le trou (car c'est pas donné comme assurance).
    Hulk, 23 Août 2012
    #36
  17. Offline
    StarflaM Elite
    C'est dans ton intérêt d'être sur de ton coup, si tu empruntes et que c'est pas loué tu vas devoir payer un crédit assez important de ta poche !

    Avec ton banquier pour bénéficier de bons taux et de faveurs tu vas devoir établir une relation de confiance, c'est donnant-donnant. Eux prennent des risques, toi également vous avez intérêt à être transparent dès le départ. Donc à toi de voir si tu masques certaines choses ou si tu dis clairement la vérité.

    Pour ma part mon bien visé, c'est loué presque tout le temps à 100% (étudiants) et les locataires y sont déjà.

    Ce ne doit pas être obligatoirement un immeuble, un appartement suffit mais les occasions avec un seul bien à louer qui se retrouve rentable c'est assez rare tant les apparts sont sur-cotés.
    StarflaM, 23 Août 2012
    #37
  18. Offline
    Axel44 Elite
    Bon allez, je vais faire part de mes propres expériences en ce qui concerne le point "épargne, placements et investissements". Je ne parle cependant pas des produits particuliers que sont les épargnes pensions et épargnes long terme (à indiquer dans votre déclaration fiscale) vu que ce point à déjà été évoqué.

    - Le compte d'épargne

    Que tout le monde connait car ça reste le produit le plus basique pour "mettre de côté".

    Il n'a qu'un unique inconvénient (et qui reste de taille) : l'extrêmement faible rémunération offerte. Dans ma banque par exemple la prime de fidélité n'est plus que de 0,25% et d'après certaines rumeurs il serait question de faire passer le taux de base de 1% à 0,75 % ...

    Cependant il faut tout de même garder en tête qu'il dispose tout de même de plusieurs avantages de taille qu'on ne trouve pas réunis ensemble ailleurs :

    1° C'est le produit financier le plus sûr qui puisse exister car garanti directement par l'Etat (et non par la banque) à hauteur de max. 100 k € par banque et par personne.

    2° C'est de loin le plus flexible également (possibilité de retirer quand on veut en toute facilité et sans aucun frais)

    3° Il reste très intéressant fiscalement car aucune taxe (le précompte mobilier actuellement de 15% appliqué sur bien d'autres produits qu'il serait actuellement question de faire passer à 21% voir même 25% pour les" riches") et ce du moment qu'on reste en-dessous de + ou - 1.800 € d'intérêts annuels (autant dire qu'on a de la marge)


    Bien entendu il est clair qu'il serait "con" de mettre toute son épargne juste sur ce compte sans profiter des autres produits financiers ... reste de savoir quoi mettre dessus exactement ? Connaissant personnellement une assistante sociale spécialisée en médiation de dette, celle-ci préconise d'avoir "6 mois de salaire de côté" ce qui concrètement signifie en gros que la limite minimale idéale est en fait de 6.000 € et maximale de 12.000 € (en fait ça dépend grandement de tout un chacun si on a une situation précaire, si on prévoit de faire de grosses dépenses prochainement, etc...)

    En deçà c'est dangereux en cas de coup dur et au-delà mieux vaut se tourner vers les produits financiers plus rémunérateurs.


    - Les comptes à termes

    Ce sont des produits financiers "cousins" aux compte d'épargnes qui présentent tout de même 2 défauts :

    - C'est taxé d'office (application du précompte mobilier sur les intérêts)
    - L'argent reste bloqué pendant toute la durée du terme.


    Les avantages principaux :

    - Aussi sûr que le compte épargne niveau garantie car les comptes à termes sont rattachés à votre compte courant.
    - Plusieurs durées différentes existent; ça peut aller de 1 mois à 10 ans.
    - Le taux d'intérêt appliqué augmente avec la durée du terme.


    Concrètement ?

    Les termes à "court terme" (de 1 mois à 1 an) n'ont absolument aucun intérêt. Le taux d'intérêt appliqué est tellement faible que ça rend le compte d'épargne classique limite plus intéressant d'autant plus que ce dernier n'est pas taxé.

    Ca commence à s'améliorer avec le terme de 2 ans mais bof bof quoi comme ce produit est taxé d'office la différence avec le compte d'épargne reste peut significative.

    Si l'on n'a pas peur de bloquer son argent pendant au moins 5 ans on peut envisager ce produit.



    - Les obligations

    Ce sont les produits d'épargne les plus intéressants car la rémunération offerte flirte jusque 5 %.

    il s'agit en fait d'un emprunt qu'une entreprise (ou même l'Etat ce qu'on appelle des bons d'Etat) contracte auprès des particuliers (opération win-win pour les 2 parties car l'entreprise paiera évidemment bien moins cher son prêt tandis que les particuliers recevront un taux relativement intéressant).

    Concrètement le particulier prête à l'entreprise une partie de cet emprunt (l'obligation) qu'il récupérera à la fin du prêt (généralement 5 ans mais la durée varie bien entendu).
    Entretemps chaque année (ainsi qu'au terme) il percevra les intérêts de ce prêt; intérêts qui ont la particularité d'être dénommés "coupons".


    Reste les inconvénients :

    - application du précompte mobilier sur les intérêts (coupons) perçus.
    - différents frais (de dossier, de "tenues de titres") sont appliqués et ce aussi bien par l'entreprise que par la banque.
    - ce produit reste sûr mais bien moins que le compte dépargne car si l'entreprise fait faillite on perd tout ...


    En conclusion je dirais que ça reste à mon sens le placement obligataire qui reste de loin le produit financier pour quiconque veut le compromis parfait entre rendement acceptable et minimisation du risque.

    S'il s'agit d'une entreprise réputée (dernières obligations que je me suis payé c'étaient celles émises par le groupe Bekaert) et qui offre un taux supérieur à 4%, foncez.



    - Les actions


    Alors ici on dépasse le cadre de l'épargne pour celui de la loterie.

    Pour bien s'en tirer sur ce terrain mieux vaut être plutôt être chevronné dans ce domaine .. je ne dis pas qu'il faut être trader mais être abonné à l'Echo peut aider grandement car ce n'est pas le produit financier en lui même qui est difficile à cerner ou comprendre mais bien les données macroéconomiques qui l'entourent (quid de l'avenir du secteur sidérurgique ? Je vois des actions italiennes ou grecques qui sont à un cours hyper bas, cela vaut-il la peine de les acheter ? Si j'investis dans des actions américaines y a t"il un risque de dépréciation de la devise de référence qui peut jouer en ma faveur ? etc...).

    Pour en revenir au produit financier en lui même tout ce qu'il faut savoir c'est qu'il y a 2 facteurs à prendre en considération :

    - le dividende offert qui dépend grandement de la politique de distribution du bénéfice de l'entreprise; certaines gâtent leurs actionnaires, d'autres non et préfèrent réinvestir le bénéfice; ce dernier point ayant toutefois l'effet d'augmenter la valeur de l'entreprise et donc la valeur de l'action ...

    - la plus-value de revente (l'idée étant bien sûr d'acheter à un cours bas et revendre à un cours élevé)


    Quoiqu'il en soit le tout c'est d'avoir à faire à une entreprise saine qui fai du boni et ce peut importe qu'elle distribue ou non des dividendes car même en cas de non-distribution de dividendes (ce qui signifie souvent que l'entreprise réinvestit), la valeur de l'action augmentera ce qui est également tout bon pour l'actionnaire lors de la revente.


    Malheureusement il n'y a aucun secret là dedans: si l'on veut absolument de "bonnes" actions (style de groupes automobiles allemands), elles sont souvent très chères (cours très élevés sur le marché) et ce même s'il s'agit de nouvelles émisisons d'actions lors d'une augmentation de capital.

    Et ensuite comme pour le marché de l'occaz automobile il faut bien faire attention à "ce qui est trop beau pour être vrai" car soit il s'agit de produits exotiques au possible (très dangereux) soit d'entreprises en perte de vitesses donc ...


    Bref pour bien vous lancer au début je ne peux que vous recommander au départ de jouer "petit" et "sûr" càd genre mettre 2.000 € dans qqch de sûr comme Colruyt, VW, Total, etc... mais également de jouer sur la carte de la "diversification" en optant pour un bon "panier d'actions" d'entreprises différentes (surtout de secteurs différents). Sur ce dernier point les SICAV peuvent être un bon plan.


    edit : ça pourrait en intéresser plus d'un mais voici ce que je trouve être le site de référence en matière d'épargne, placements, etc... très bien foutu et agréable à lire :

    http://monargent.lecho.be/
    Axel44, 24 Août 2012
    #38
  19. Offline
    pikachocho Elite
    Bonjour,

    Nouvelle a la radio : " L'immobilier est surévalué en Belgique" trends.levif.be/economie/actualite/immo/l-immobilier-belge-est-fortement-surevalue-confirme-s-p/article-4000166987952.htm

    Après avoir lu l'article, ils nuancent : la bulle immobilière ne risque pas d'éclater dans l'immédiat ...
    Je comprends pas comment des types de Standard & Poors peuvent être payés pour débiter de telles conneries.
    Si on observe certains points, toutes les conditions sont réunies pour que l'immobilier monte :
    - Comparaison des prix par rapport aux capitales européennes ( Paris, Londres, ...)
    - Pas de nouvelles constructions ( même pour les écoles ont doit construire du préfabriqué à la va vite ! )
    - La population augmente : demande soutenue a terme
    - Les taux d'intérêts sont historiquement bas.
    - L'immobilier est une valeur refuge.

    Franchement, les gars de S&P feraient mieux de la fermer.

    Pik@
    pikachocho, 24 Août 2012
    #39
  20. Offline
    koraz Tiède
    - Comparaison des prix par rapport aux capitales européennes ( Paris, Londres, ...)
    Il n'y a pas que BXL

    - La population augmente : demande soutenue a terme

    Je suis d'accord avec "l'offre et la demande" mais quand je vois un agent immobilier qui dit "depuis 20 ans, les batiments ont doublé, dans 20 ans ils auront doublé".... Un appartement qui était à 100k il y a 20 ans, qui passe à 200k maintenant ne passera jamais à 400k...Qui pourra acheter un bien à 400k? Ceux qui s'achètent des maisons à 400k maintenant? Mais ou vivront les 80% de la population qui ne peut se permettre de telles sommes? Dans la rue? C'est illogique comme raisonnement.

    Nous sommes arrivé, pour moi, à un maximum qui n'explosera plus...Actuellement, les gens se saignent pour leur maison/appartement, si les prix augmentent ils ne pourront plus jamais y arriver.

    - L'immobilier est une valeur refuge.
    Refuge parce qu'il ne fait qu'augmenter, mais si il se pete la gueule, ça ne sera plus une valeur refuge.

    J'investis dans l'immobilier, non pas pour gagner une plus value sur ma construction mais surtout pour les loyers
    koraz, 24 Août 2012
    #40