$, placements, investissements et déductions fiscales

Discussion dans 'Travail, jobs' créé par StarflaM, 23 Août 2012.

  1. Offline
    StarflaM Elite
    Tiré de l'excellent forum de http://www.pim.be

    Dans un topic lancé il y a 6 ans qui parle des prix de l'immobilier et de leur évolution. J'ai trouvé la réponse de "Grmff!" (spécialiste immobilier) très perspicace.

    StarflaM, 1 Septembre 2012
    #81
  2. Offline
    Aqua Elite
    Ce membre Grmff! n'a pas tout à fait tord dans ce qu'il dit cependant faut aussi prendre en compte beaucoup d'autre facteur, si acheter par le passé était plus facile ( pas de crise , les banques beaucoup moins stricte etc ) aujourd'hui ce n'est pas la même chose il me semble.

    Le fait qu'ils auraient mieux fait d'acheter dépend aussi d'avoir la capacité de le faire , si tu n'as pas un travail fixe cdi , c'est un gros risque de faire un prêt à long terme.
    De plus le fait de payer un loyer cela coûte moins cher que d'acheter une maison , il y a d'autre chose à payer derrière quand tu es propriétaire.

    Sans parler qu'aujourd'hui quand tu veux faire un prêt , tu dois avoir presque la moitié de la somme en poche... ce discours était vrai il y a 10 ans mais maintenant c'est une autre histoire.

    Je pense aussi que les gens ne prennent plus de risque , tu en as qui vendent même des villas pour se payer des maisons plus petite à entretenir.
    Aqua, 1 Septembre 2012
    #82
  3. Offline
    elixiR Elite
    J'y suis depuis 4 ans et aucun problème. Pourquoi il y en aurait un? C'est une banque connue en France, Pays-Bas et Belgique. La banque est également cotée sur la bourse hollandaise.

    Tu ne reçois pas de compte en banque. Tu as un compte de trading. Tu verses ton argent sur un compte ING avec une communication spécifique, ils ajoutent ensuite ton argent sur ton compte Binck. Pour le récupérer, ça va très vite également.

    Il y a une version mobile depuis peu mais une application iOS/Android ne ferait pas de mal. Ils sont moins chers que Keytrade mais KT offre la possiblité d'avoir compte à vue, épargne, etc.
    elixiR, 1 Septembre 2012
    #83
  4. Offline
    k o D Belge !
    Pourquoi sur un compte ING? Peu importe non?
    k o D, 1 Septembre 2012
    #84
  5. Offline
    elixiR Elite
    Binck Bank est chez ING...
    elixiR, 1 Septembre 2012
    #85
  6. Offline
    Atlantiste Elite
    C'est de la grosse merde sa réponse, c'est du faux bon sens, il n'y a rien de chiffré... Je mets un billet que le mec est agent immobilier et pour ces gens là plus il y a de transactions plus il y a d'argent pour lui.

    Je vous conseille plutot cette video de la khan academy (projet reconnu comme sérieux), qui permet de voir schématiquement comment calculer les choses: http://www.khanacademy.org/finance-economics/core-finance/v/renting-vs--buying-a-home

    Je dis pas qu'il faut pas acheter pour habiter loin de là, mais voir ca comme un placement qui va croitre sans fin non. Rien que la loi de l'offre et de la demande explique mécaniquement que c'est ridicule...
    Atlantiste, 1 Septembre 2012
    #86
  7. Offline
    k o D Belge !
    Ok, je ne savais pas merci.
    k o D, 1 Septembre 2012
    #87
  8. Offline
    StarflaM Elite
    Oui et non, car en Belgique, hors villa, ça croit presque indéfiniment car tu bats déjà quoiqu'il arrive l'inflation de 1. (/thread?) et de 2. le marché belge est tel (un des pays les + dense au monde) que la demande est sera toujours plus grande que l'offre. D'autant plus dans le marché des apparts (beaucoup exagèrent ceci-dit).

    Une chose non négligeable et que peu ont l'air de comprendre ici, c'est que c'est un des rares investissement où l'on peut utiliser l'effet de levier pour de grosses sommes. Ainsi pour quelques 10aineK€ tu peux investir des 100aineK€ et donc toucher des rendements sur ces centaines de K€. Libre à chacun d'estimer le risque et de l'apprécier ou non.

    Je te défie de ne pas perdre de pouvoir d'achat avec 200K€ en banque. Ces dernières années l'inflation est quasiment plus importante.

    Atlantise, continue d'attendre et de payer des loyers, il n'y a pas de soucis...
    Grmff est une personne avisée et intègre et lui et moi te remerciont (à mettre au futur encore pour moi).

    @Aqua, croire que les banques sont rigides j'ai du mal à le croire, as-tu passé le seuil d'une banque ?
    Dernièrement, à 25 ans, quasiment sans apports fort d'un CDI toujours en durée d'essai, certaines banques étaient prêtes à me laisser un prêt d'une quotité de 110%.

    Cependant en contre partie vu le risque + élevé ils proposaient des taux de 4% et + alors qu'il est possible d'avoir du <3.3% avec des quotités de 70-80%.


    La video de khanacademy, je viens de regarder, elle est très facilement controversable et controversée, beaucoup trop simpliste. Les sommes, les taux, la situation de l'immobilier n'ont rien avoir avec ce qui se fait ici. Il part sur un taux d'intêret de 4% en épargne et 6% en crédit, on est plus proche de 2 et 3% ici, ce qui changé énormément la donne. De plus, il se base sur le remboursement de l'intêret sur le capital de départ (le maximum) et il ne fait pas l'évaluation à long terme où les mensualité de crédit n'évolue pas mais bien les loyers.

    De plus aucun mot après sur une quelconque revente ou l'acquisition du patrimoine ce qui est la clef de l'achat (propriétaire de la maison à 1M$) vs location (0$ en patrimoine).

    Bref, pas loin d'un brûlot cette leçon, très erratique. Je vais regarder la suite voir s'il se rattrape.

    Deuxième vidéo il parle de l'appréciation d'une maison mais pas encore de fait de mettre dans l'argent dans la maison.

    Troisième vidéo, on arrive enfin à un model excel mais toujours 6% d'intêret ce qui est trop pour de l'investissement locatif amha, dans mon cas je ne le ferai pas avec de taux aussi haut.

    Aussi dernière chose, ça ne parle pas d'investissement locatif (loyers payent entièrement ou en partie les mensualités). Mais ça n'en est pas moins intéressant.
    StarflaM, 1 Septembre 2012
    #88
  9. Offline
    Azinou Ancienne LV
    Disons, à choisir entre payer un loyer de 600€ et payer des mensualités d'emprunt de 600€, le choix est vite fait, il vaut mieux payer les mensualtiés d'emprunt dans le sens où tu te créés un patrimoine !

    Le risque entre les deux est le même, si tu as des problèmes de sous, dans les deux cas, tu ne seras pas en mesure de payer !

    Après, le plus gros risque serait qu'il y ait une crise immobilière qui ramenerait la valeur de l'immobilier à un centième de sa valeur actualisée à sa date d'achat, mais bon, je ne pense pas que le marché immobilier soit à un tel stade. Ok, les valeurs sont surévalué, mais je pense pas qu'on soit dans un cas pareil, si ?

    Evidemment, il y a une série de raison qui pourrait pousser à attendre d'acheter (hésitation sur le fait de rester vivre en Belgique par exemple), mais globalement, investir dans l'immobilier devrait faire parti du panier investissement, en parallèle avec d'autres types d'investissements, et ce afin de diversifier au mieux, limiter les risques, car, comme le dit le proverbe : Il vaut mieux ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier !
    Azinou, 1 Septembre 2012
    #89
  10. Offline
    Atlantiste Elite
    T'es aussi agent immobilier comme ton pote? Parce que balancer autant de mensonge c'est dingue, non l'immobilier ne croit pas indéfiniment c'est absolument faux et en Belgique la demande ne sera pas tjs au dessus de l'offre, le probleme est que ta villa que tu achetes aujourd'hui 300K tu ne la vendras pas 600k dans 10ans car le pouvoir d'achat ne suit tout simplement pas.

    Effet levier? tu peux en faire sur quasiment toutes les classes d'actifs (E.g. tout les investissements boursiers)...

    Acheter une maison pour y habiter bien sur, maintenant les fables sur l'investissement... L'IRR sur 10 ans pour un particulier de l'immobilier est moins importants que sur la bourse (malgré la crise), c'est un fait.

    En tout cas à te lire je vois clairement que tu n'es pas dans la vie active (ou alors encore très naif), rien de que parler d'investissement locatif dont le loyer paie entierement les mensualités, à moins de faire un gros apports perso (et dans ce cas ton calcul est faux, faut rapporter le return à la valeur totale de l'investissement) ca n'existe pas... et tu oublies les autres frais.
    Atlantiste, 1 Septembre 2012
    #90
  11. Offline
    Atlantiste Elite
    Une maison que tu loues pour 600 eur vaudra bcp plus si pas le double en mensualité si tu l'achetes.

    Si la crise se prolonge, les gens ne pourront plus payer leur maison, et à ce moment là le nombre de maison en vente va grimper faisant mécaniquement diminuer les prix...

    La crise immobilière aux US (subprime), en Espagne (folie de la construction), au portugal (crise de l'emploi et des salaires) ont tjrs des causes différentes, aucune ne pourrait arriver en Belgique? Pas de crise de l'emploi et des salaires? Pas d'entrepreneur de l'immobilier se retrouvant avec un tas d'appart sur les bras pour des raisons de conjoncture? Pas de personnes ne pouvant plus payer leur emprunt hypothécaire et dont les maisons seraient en vente? La bulle immobilière va éclater ou au minimum attérir un jour ou l'autre...
    Atlantiste, 1 Septembre 2012
    #91
  12. Offline
    Azinou Ancienne LV
    Euh... De l'immobilier qui s'auto-paie à 100% [lire ici = les loyers qui couvrent l'emprunt (avec capital = valeur d'achat + frais d'enregistrement et notaire), et toutes les charges de renouvellement qui pourrait survenir (remplacement chaudière, toiture, etc etc)], c'est tout à fait possible. Il suffit de s'orienter vers le bon type d'investissement immobilier ;) Si tu transformes de manière à pouvoir louer en kot, tu fais croitre de manière conséquente le revenu locatif.

    Après, c'est une gestion différente et plus de tracas parce que tu dois gérer plus de personnes, mais bon !!!
    Azinou, 1 Septembre 2012
    #92
  13. Offline
    Atlantiste Elite
    Je te prétends que c'est un mythe (hors immobilier operationnel genre hotel mais là faut opérer toi meme l'hotel ou alors on parle d'investissement hilton hein) mais je sais que tu vas me parler du cousin de ton beau frère ou autre qui le fait...

    Si les kots étaient si rentables, il n'y en aurait une telle pénurie qd tu compares à la surface libre d'une ville comme bxl par exemple...

    (et surtout ne pas oublier que les avantages fiscaux de l'immobilier d'habitation propre ne sont pas disponibles pour l'immobilier d'investissement)
    Atlantiste, 1 Septembre 2012
    #93
  14. Offline
    Aqua Elite
    Non le risque n'est pas le vraiment le même , quand tu payes un loyer à 600, ben si tu n'y arrives plus tu te trouver un autre moins cher et l'histoire ne devient pas plus compliqué si tu as un prêt à payer à une banque et que tu es obligé de vendre ton patrimoine dans l'un comme dans l'autre il y a du risque seulement que pour le côté payer un loyer te permet de vite de retomber sur tes pieds alors que pour le côté achat d'une maison cela devient dangereux.

    Et puis tu sais même payer un loger aujourd'hui revient moins cher que d'avoir une maison autre le fait de ne pas avoir de patrimoine mais une maison acheté ça coûte pas forcément le même prix qu'un loyer , tu as déjà dans une maison des charges à payer , ensuite une assurance , l'entretient/réparation du bien, le cadastre et sûrement d'autre.

    Donc au final devenir propriétaire c'est avoir les moyens de le faire mais ça rapporte un patrimoine mais tu dépenses beaucoup plus qu'un loyer et pendant le remboursement du prêt une grosse partie du salaire sera pour la maison alors que pour un loyer , tu as plus les moyens de te perdre des choses en plus.
    Aqua, 1 Septembre 2012
    #94
  15. Offline
    Atlantiste Elite
    Etre propriétaire de sa propre habitation, si on a un apport conséquent à mettre, ca peut être intéressant... Maintenant faut attendra la bonne conjoncture et pas acheter pour acheter, soit attendre un éclatement de la bulle immobilière soit tomber sur un des 3 D: divore, décès, déconfiture... En plus, meme si les taux d'interets remontaient, entre temps tu augmentes tes possibilités d'apport propre et ca fait plus que compenser. Sans oublier les avantages fiscaux (enfin tant qu'ils existent)
    Atlantiste, 1 Septembre 2012
    #95
  16. Offline
    Azinou Ancienne LV
    Un mythe ? Absolument pas, tous mes clients architectes ont dans leur patrimoine immobilier de l'immobilier de type kot. Evidemment, ces biens sont évidemment situé aux bons endroits (à 1min à pied de l'UCL/EPHEC/IPL, à coté de l'ULB/VUB, etc...). Et chaque année, quand on fait une review de leur patrimoine (mobilier/immobilier), je constate toujours que cette part de leur patrimoine immobilier est la seule rentable au niveau immobilier (et ce en tenant compte évidemment de l'équivalent facturation perdu parce qu'ils ont presté eux même les plans de rénovation des kots et autres liés)

    Les kots sont rentables, mais encore faut-il qu'ils soient bien situé comme ceux de mes clients. Parce que ton appart à Kot qui serait situé à 2h de toutes institutions scolaires, il sert à quedalle.

    (Evidemment que la DPHU n'est pas disponible pour ça, par contre, tu as quand même des avantages fiscaux relatifs aux intérêts payés sur tes investissements immobiliers)
    Azinou, 1 Septembre 2012
    #96
  17. Offline
    Atlantiste Elite
    Du bla bla, chiffres un peu ca qu'on rigole... genre grosso modo: valeur de la maison travaux compris (pour évaluer les mensualités), surface de la maison, nombre de kot loué et à quel prix etc

    On va voir si ton mythe tient face au principe de réalité (parce que bon si tu me parles d'une maison a 100k avec 10 kots à 1minutes de l'ucl on va bien rire).
    Atlantiste, 1 Septembre 2012
    #97
  18. Offline
    StarflaM Elite
    Absolument faux ?


    [IMG]


    Faux jusqu'à preuve du contraire on ne peut pas contracter d'aussi gros crédits (de crédit?) pour investir en bourse. L'effet de levier en bourse existe mais c'est un autre concept, in fine. il te rapporte x% sur tes 10K€ investi, alors qu'avec un crédit hypothécaire c'est pareil (voir <%) mais sur une somme de 200-300K€.

    Les frais sont comptés, je ne compte bien évidemment pas les loyers bruts pour rembourser. J'ai fais mes modèles sur tableurs, sorti les worst-case, best-case etc. J'ai prospecté des mois pour trouver un bien qui pourrait convenir car la réussite d'un investissement du genre se fait à l'achat... Je suis à deux doigts de conclure l'achat d'un bien avec 5 studios étudiants (pratiquement jamais de vacances locatives, baux 1 an) récemment rénové (<10ans). Pour l'apport il est juste des frais de notaires et d'enregistrement (quotité 100%).

    Grosso-modo en case prudent, pour 30K€ d'apports en frais. Pour un immeuble plein centre de Liège a qqles minutes des écoles/unifs. J'aurais dans 20 ans généré 130K€ de cashflow (loyers NETs - mensualité) + un bien remboursé qui vaudra +/- 350K€* (480K).

    * taux d'indexation des loyers de 2.05%/an (hausse moyenne de l'indice santé sur les 15 dernières années).
    * hausse de 2.5% de la valeur immobilière/an (elle est + importante que cela sur les 25 dernières années) en partant du prix d'achat (< que la valeur vénale).
    * Vacances locative mise à 5%/an
    * Prêt 20 ans, quotité 100%, intérêt 3.6% (mauvais taux).

    En contre partie je devrais m'occuper de la location des studios sur mon temps libre (oui je travaille) et m'occuper de l'intendance. Mais pour 1833€/mois je suis prêt à le faire ;) (+440K€ / 20 ans).

    Et je serai bien sûr très fortement endetté durant une dizaine d'année, quoique assez virtuellement car la maison sera revendue par la banque au pire.

    Sans parler qu'après 20 ans, les loyers tomberont à 100%. (+ qu'un salaire).
    StarflaM, 1 Septembre 2012
    #98
  19. Offline
    Atlantiste Elite
    Tu connais les produits dérivés? Tape CFD ds google et reviens me revoir avec tes certitudes...

    Pour le reste, je te laisse avec tes tableurs monsieur l'homme d'affaire, la réalité va vite reprendre ses droits... Les reves c'est beau la réalité c'est autre chose et meme si tu bandes sur ton graphique, reflechis à ce qui se passe dans l'immobilier ds d'autres pays occidentaux et demande toi si les fondamentaux du marché belge sont si différents...
    Atlantiste, 1 Septembre 2012
    #99
  20. Offline
    Azinou Ancienne LV
    Si je ne risquais pas de briser le secret professionnel imposé à ma profession, ca aurait été avec plaisir car c'est franchement très instructif d'avoir pu voir comment ces architectes avaient fait leur coup pour leur immobilier de type kot et que cela pourrait aider d'autres qui souhaiteraient en faire de même.

    Sachant qu'à cela, on a pu encore améliorer le binz, en modifiant notamment une partie de l'emprunt hypothécaire en crédit bullet où le capital est reconstitué par le second pilier, de l'usufruit/nue propriété, etc etc Bref, un petit panachage d'outils afin que ce soit encore plus rentable quoi :p
    Azinou, 1 Septembre 2012